Νέο χωροταξικό για τον τουρισμό: «Φρένο» στην αναρχία ή δημιουργία επιχειρηματιών δύο ταχυτήτων;

Έντονους προβληματισμούς, προειδοποιήσεις για έλλειψη ασφάλειας δικαίου και ερωτήματα γύρω από τη χωρική δικαιοσύνη εγείρει το υπό διαμόρφωση Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο (ΕΧΠ) για τον Τουρισμό, σύμφωνα με τις τοποθετήσεις ακαδημαϊκών στη σημερινή ημερίδα της ΔΗΣΥΜ (Δημοκρατική Συμπαράταξη Μηχανικών).

Ρεπορτἀζ Ρεγγίνα Σαβούρδου

Με τις παρεμβάσεις τους, ο πολιτικός μηχανικός Ευάγγελος Ματράγκος και η Αναπληρώτρια Καθηγήτρια του Πανεπιστημίου Δυτικής Αττικής, Δρ. Ευθυμίας Σαραντάκου, υποστήριξαν ότι αναδεικνύονται οι δύο όψεις του νέου σχεδιασμού, οι στρεβλώσεις με τις δικαστικές αποφάσεις του ΣτΕ, καθώς και οι κίνδυνοι για τη βιωσιμότητα των μικρομεσαίων επιχειρήσεων.

«Προστατεύονται οι αυθαίρετοι του χθες έναντι των μελλοντικών επιχειρηματιών»

Σύμφωνα με τον κ. Ευάγγελο Ματράγκο, το νέο χωροταξικό επιδέχεται δύο αναγνώσεις. Η επίσημη αναφέρει ότι βάζει μια «κόκκινη γραμμή» στην πολυετή αναρχία της τουριστικής ανάπτυξης, ωστόσο, η δεύτερη ανάγνωση αποκαλύπτει μια οριζόντια ρύθμιση που εφαρμόζεται ισοπεδωτικά, αγνοώντας τις ιδιαιτερότητες περιοχών φυσικού κάλους με υψηλή τουριστική ζήτηση.

Ο κ. Ματράγκος υπενθύμισε πως το πρώτο χωροταξικό ακυρώθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) το 2011 πριν καν εφαρμοστεί, ενώ ακολούθησε η ακύρωση άρθρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) και, όπως είπε, η εκτός σχεδίου δόμηση τελεί «υπό διωγμό» μετά την απόφαση-σταθμό 1323/2023 του ΣτΕ για την Πάτμο.

«Το Υπουργείο έχει αφήσει τις κατά τόπους ΥΔΟΜ (Υπηρεσίες Δόμησης) να αποφασίζουν μόνες τους για τις άδειες στην εκτός σχεδίου δόμηση, χωρίς ούτε μία ερμηνευτική εγκύκλιο. Αυτό σημαίνει ότι δεν υπάρχει κανένα υπόβαθρο για την οικοδομική και τουριστική ανάπτυξη», τόνισε ο κ. Ματράγκος, στηλιτεύοντας το γεγονός ότι προχωρεί ο χωροταξικό για τον τουρισμό χωρίς να έχουν ολοκληρωθεί τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ), τα οποία απαιτούν τουλάχιστον 2-3 χρόνια για να εφαρμοστούν.

Παράλληλα, άσκησε κριτική στην έννοια της «φέρουσας ικανότητας», χαρακτηρίζοντάς την αόριστη νομική επινόηση του ΣτΕ χωρίς επιστημονική και τεχνική μεθοδολογία ποσοτικοποίησης.

Ανέφερε μάλιστα την αντίφαση του ΣτΕ, το οποίο από τη μία ακύρωσε τα «ευεργετήματα» του ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός) σε Βούλα και Άλιμο, αλλά από την άλλη (με την απόφαση 805/2026) έκρινε ότι δεν υπάρχει πρόβλημα φέρουσας ικανότητας για την ανέγερση νέου ξενοδοχείου στην Ακρόπολη.

«Όσοι πρόλαβαν να οικοδομήσουν τα προηγούμενα 15 χρόνια της πλήρους αναρχίας, τώρα προστατεύονται από τον μελλοντικό ανταγωνισμό λόγω των νέων οριζόντιων περιορισμών. Αυτό θίγει τη δίκαιη τουριστική ανάπτυξη, η οποία πρέπει να αφορά και τον επιχειρηματία. Δεν μπορεί να ευνοούνται οι υφιστάμενοι και να αποκλείονται οι μελλοντικοί», σημείωσε.

«Το νέο πλαίσιο στερείται οράματος και απειλεί τη μικρομεσαία επιχείρηση»

Στις δομικές προκλήσεις του ελληνικού τουριστικού χώρου εστίασε η Δρ. Ευθυμία Σαραντάκου, Αναπληρώτρια Καθηγήτρια στο Πανεπιστήμιο Δυτικής Αττικής, τονίζοντας ότι ο σχεδιασμός οφείλει να απαντά στην πραγματικότητα της αγοράς.

Όπως επισήμανε, αυτή η πραγματικότητα χαρακτηρίζεται από ένα ενδογενές βιοτεχνικό μοντέλο με κυριαρχία των μικρομεσαίων επιχειρήσεων που αποτελούν τη ραχοκοκαλιά της τοπικής ευημερίας, αλλά και από μια έντονα ασύμμετρη κατανομή, καθώς το 90% των τουριστών και το 80% των κλινών συγκεντρώνονται σε μόλις πέντε περιφέρειες: την Κρήτη, το Νότιο Αιγαίο, την Κεντρική Μακεδονία, τα Ιόνια νησιά και την Αττική.

Παράλληλα, οι ελληνικοί προορισμοί παρουσιάζουν τελείως διαφορετικά στάδια ωριμότητας, από mega προορισμούς όπως η Μύκονος και ώριμους-σταθερούς όπως η Σίφνος, μέχρι φθίνοντες ή στάσιμους όπως οι Δελφοί και οι λουτροπόλεις, γεγονός που καθιστά απαγορευτική την αντιμετώπισή τους με τα ίδια ακριβώς κριτήρια.

Η κα. Σαραντάκου υπογράμμισε ότι η μεγαλύτερη πρόκληση για την Ελλάδα, πλάι στην κλιματική κρίση, είναι η ανασφάλεια δικαίου και ένα καθεστώς «χωρικής ανομίας» που επιβραβεύει τον παρανομήσαντα και δυσκολεύει τον νέο επενδυτή.

Η καθηγήτρια εντόπισε σοβαρά προβλήματα στην τελική μορφή του σχεδίου, ξεκινώντας από τους λανθασμένους δείκτες, καθώς η κατηγοριοποίηση των περιοχών έγινε αποκλειστικά με βάση τις ξενοδοχειακές κλίνες, αγνοώντας τη βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) που σε mega προορισμούς, όπως η Σαντορίνη, αγγίζει το 75% του συνόλου.

Παράλληλα, στηλίτευσε τη θεσμική ακαμψία της εκδοχής του 2026, από την οποία αφαιρέθηκε η δυνατότητα του τοπικού σχεδιασμού (ΤΠΣ) να επανεξετάζει την πραγματική κατάσταση και να τροποποιεί την κατηγοριοποίηση, μεταφέροντας την αρμοδιότητα αυτή μόνο στο περιφερειακό επίπεδο.

Τέλος, προειδοποίησε για τον κίνδυνο ενίσχυσης «γκρίζων» μορφών καταλυμάτων, εξηγώντας ότι οι άμεσα εκτελεστέες ρυθμίσεις για τις αρτιότητες περιορίζουν δραστικά τα μεσαία ξενοδοχεία και, βάσει εμπειρίας, θα σπρώξουν τους εδαφικούς πόρους προς τη βραχυχρόνια μίσθωση, η οποία διαφεύγει από κάθε χωρικό σχεδιασμό.

Ανάγκη για κίνητρα και ανταποδοτικότητα

Για τις μη αναπτυγμένες και τις ορεινές περιοχές που πλήττονται από τη δημογραφική κατάρρευση, η κα. Σαραντάκου ζήτησε ολιστικά αναπτυξιακά και πολεοδομικά κίνητρα στα πρότυπα του εξωτερικού. Παράλληλα, σχολιάζοντας τη θέσπιση του πρόσθετου ειδικού τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου (που έρχεται να προστεθεί στο τέλος ανθεκτικότητας, το οποίο αγγίζει τα 600 εκατομμύρια €), ζήτησε οι πόροι αυτοί να επιστρέφουν στις τοπικές κοινωνίες.

Το παράδειγμα της Μαγιόρκας

Η κα. Σαραντάκου πρότεινε την υιοθέτηση ενός διαφανούς συστήματος συνδιαχείρισης των πόρων με την τοπική κοινωνία, όπως στην περίπτωση της Μαγιόρκας, προκειμένου να καλυφθεί το «κρυφό κόστος» του τουρισμού, δηλαδή η διαχείριση απορριμμάτων, η κοινωνική κατοικία και οι υποδομές. Πρότεινε επίσης να δοθούν ανταποδοτικά οφέλη σε ιδιώτες που θίγονται από τους περιορισμούς στη δόμηση.

«Το συγκεκριμένο ειδικό χωροταξικό πλαίσιο δεν δημιουργεί ένα ολοκληρωμένο όραμα για τη βιώσιμη ανάπτυξη, ούτε εξασφαλίζει τις συνθήκες ασφάλειας δικαίου και κοινωνικής συναίνεσης που είναι απαραίτητες για να προχωρήσουμε μπροστά», κατέληξε η κα. Σαραντάκου.