Επί… τάπητος το στεγαστικό πρόβλημα της Ευρώπης: Δείχνουν τον δρόμο Ισπανία, Ιρλανδία και Κροατία – Τι σχεδιάζει η ελληνική κυβέρνηση

Στην κορυφή της ατζέντας των συζητήσεων στο άτυπο Eurogroup που πρόκειται να πραγματοποιηθεί αύριο (22/05) στη Λευκωσία, υπό την προεδρία του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκου Πιερρακάκη, θα βρεθεί με πρωτοβουλία της Ελλάδας το στεγαστικό πρόβλημα που υπάρχει σε πανευρωπαϊκό επίπεδο.

Ο επικεφαλής του συμβουλίου των υπουργών Οικονομικών της Ευρωζώνης, φιλοδοξεί να ανοίξει έναν ουσιαστικό διάλογο για τις πολιτικές που μπορούν να εφαρμοστούν σε ευρωπαϊκό επίπεδο, καθώς η εκτίναξη των ενοικίων, η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών και η αυξημένη πίεση στις μεγάλες πόλεις αποτελούν πλέον κοινή πρόκληση για τις οικονομίες της ζώνης του ευρώ.

Οι 21 χώρες – μέλη που συμμετέχουν στο Eurogroup θα ανταλλάξουν εμπειρίες και να αντλήσουν ιδέες για αποτελεσματικές πολιτικές προσιτής κατοικίας, με βάση τα επιτυχημένα μοντέλα στεγαστικής πολιτικής που εφαρμόζουν η Ισπανία, η Ιρλανδία και η Κροατία.

Κοινό στοιχείο και των τριών χωρών είναι ότι δεν περιορίζονται σε ένα μόνο μέτρο. Συνδυάζουν κυρίως την επιβολή φόρου για κλειστά ακίνητα, κοινωνική κατοικία, επιδοτήσεις και πολιτικές αύξησης της προσφοράς και περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μειώσεις, αναγνωρίζοντας ότι η στεγαστική κρίση απαιτεί πολυεπίπεδη και μακροχρόνια στρατηγική.

Τι έκαναν οι τρεις χώρες

Η ΙΣΠΑΝΙΑ έχει εγκρίνει το Κρατικό Σχέδιο Στέγασης 2026–2030, ύψους 7 δισ. ευρώ, το οποίο τριπλασιάζει τις δημόσιες επενδύσεις για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, της εκτόξευσης των ενοικίων και της κερδοσκοπίας.

Πυλώνες της στεγαστικής πολιτικής της χώρας της Ιβηρικής αποτελούν:

• Η επέκταση της Δημόσιας Στέγης (40% του προϋπολογισμού).
• Για την ενίσχυση του αποθέματος κατοικιών θα διατεθούν περίπου 2,8 δισ. ευρώ για την κατασκευή και απόκτηση νέων κοινωνικών-δημόσιων κατοικιών.
• Οι επιδοτούμενες ή κοινωνικές κατοικίες που χτίζονται με δημόσιο χρήμα προστατεύονται πλέον μόνιμα και δεν επιτρέπεται να αποχαρακτηριστούν ή να πουληθούν σε ιδιώτες.
• Ενεργοποίηση ενός νέου δημόσιου συστήματος στέγασης προσιτής, μακροχρόνιας ενοικίασης (έως και 75 έτη) με το ενοίκιο να περιορίζεται στο 30% του εισοδήματος των δικαιούχων.
• Μέρος του συνολικού κονδυλίου θα διατεθεί για την ανακαίνιση υφιστάμενων κτιρίων με έμφαση στην προσβασιμότητα και την «πράσινη» μετάβαση.
• Για την αντιμετώπιση της ερήμωσης, θα κατασκευαστούν κατοικίες σε υποβαθμισμένες ή απομακρυσμένες-ερημωμένες περιοχές της χώρας.

Μεγάλο μέρος (σχεδόν το 30%) του ισπανικού στεγαστικού προγράμματος στοχεύει στη στήριξη των νέων με άμεσες επιδοτήσεις και στεγαστικά βοηθήματα, καθώς η χώρα καταγράφει από τα υψηλότερα ποσοστά νέων στην Ευρώπη που αδυνατούν να φύγουν από το πατρικό τους.

Στο μέτωπο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, θεσπίζονται αυστηροί περιορισμοί και πλαφόν αλλά και υποχρεώσεις των μεγάλων πλατφορμών (όπως Airbnb και Booking.com) να αφαιρούν άμεσα παράνομα ή μη αδειοδοτημένα τουριστικά καταλύματα.

Η ΙΡΛΑΝΔΙΑ, εφαρμόζει το εθνικό σχέδιο «Delivering Homes, Building Communities 2025–2030» με έναν ιστορικό προϋπολογισμό-ρεκόρ ύψους 11,3 δισ. ευρώ. Στόχος είναι η κατασκευή 300.000 νέων κατοικιών έως το 2030 για την αντιμετώπιση της σοβαρής στεγαστικής κρίσης.

Τα βασικά μέτρα που έχουν τεθεί σε ισχύ χωρίζονται σε τρεις μεγάλους άξονες:

• Αυστηροί έλεγχοι στα ενοίκια (ισχύουν ήδη από τον περασμένο Μάρτιο) με την επιβολή εθνικού πλαφόν 2%. Οι αυξήσεις ενοικίων σε όλη τη χώρα (και όχι μόνο σε επιλεγμένες ζώνες) πλέον δεν μπορούν να υπερβαίνουν το 2% ετησίως ή τον ρυθμό του πληθωρισμού, ανάλογα ποιο μέγεθος είναι χαμηλότερο.
  Ωστόσο, για να μην παγώσουν οι ιδιωτικές επενδύσεις, τα ολοκαίνουργια διαμερίσματα (με έναρξη κατασκευής μετά τον Ιούνιο του 2025) εξαιρούνται από το όριο του 2% και οι αυξήσεις τους συνδέονται αποκλειστικά με τον πληθωρισμό.
  Οι ιδιοκτήτες μπορούν να επαναφέρουν το ενοίκιο στις τρέχουσες τιμές αγοράς μόνο εάν ένας ενοικιαστής αποχωρήσει οικειοθελώς ή εάν ολοκληρωθεί ένας 6ετής κύκλος ενοικίασης χωρίς υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη.
• Όσον αφορά στα φορολογικά κίνητρα, ο ΦΠΑ για την πώληση έτοιμων διαμερισμάτων μειώθηκε δραστικά από το 13,5% στο 9% έως το 2030, ώστε να γεφυρωθεί το κατασκευαστικό κόστος για τους εργολάβους.
  Ακόμα, θεσπίστηκε φόρος τουλάχιστον 7% επί της εμπορικής αξίας για ιδιοκτήτες που αφήνουν ακίνητα να ρημάζουν, αναγκάζοντάς τους είτε να τα ανακαινίσουν είτε να τα πουλήσουν.
  Οι εταιρείες που επενδύουν στο κρατικό μοντέλο «Cost Rental» (προσιτά ενοίκια που καλύπτουν μόνο το κόστος κατασκευής/διαχείρισης) απαλλάσσονται πλήρως από τον εταιρικό φόρο για αυτά τα έσοδα.
• Από τον προϋπολογισμό, 2,9 δισ. ευρώ διατίθενται απευθείας για την κατασκευή 10.200 νέων κοινωνικών κατοικιών και την αγορά υφιστάμενων ακινήτων από το κράτος.

Η ΚΡΟΑΤΙΑ, εφαρμόζει το Εθνικό Σχέδιο Στεγαστικής Πολιτικής έως το 2030 (National Housing Policy Plan). Το σχέδιο αυτό συνοδεύεται από μια ριζική φορολογική μεταρρύθμιση στα ακίνητα, η οποία στοχεύει στην καταπολέμηση της τεράστιας έλλειψης σπιτιών λόγω των βραχυχρόνιων μισθώσεων και των κενών διαμερισμάτων.

Το μοντέλο της Κροατίας κινείται γύρω από τις εξής βασικές παρεμβάσεις:

• Με στόχο να αναγκαστούν οι ιδιοκτήτες να βάλουν τα κλειστά σπίτια στην αγορά των μακροχρόνιων μισθώσεων, θεσπίστηκε νέος ετήσιος φόρος ακινήτων. Ο φόρος κυμαίνεται από 0,60 έως 8 ευρώ ανά τ.μ. ετησίως. Επιβάλλεται σε όλα τα οικιστικά ακίνητα, τις εξοχικές κατοικίες και τα κενά διαμερίσματα. Το ακριβές ποσό καθορίζεται από τους δήμους με βάση την τοποθεσία και την παλαιότητα.
  Από το φόρο εξαιρούνται όσοι ιδιοκτήτες χρησιμοποιούν το ακίνητο ως κύρια κατοικία τους ή το νοικιάζουν με μακροχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον 10 μήνες το χρόνο.
• Η κυβέρνηση εισήγαγε και νόμο για την προσιτή στέγαση. Για τα νέα διαμερίσματα που κατασκευάζονται μέσω του κρατικού προγράμματος, ορίστηκε ανώτατη τιμή πώλησης στα 2.104 ευρώ ανά τ.μ.
  Σχεδιάζεται η κατασκευή και ενεργοποίηση περίπου 9.000 νέων οικιστικών μονάδων έως το 2030, εκ των οποίων τουλάχιστον οι μισές θα διατεθούν αποκλειστικά για μη κερδοσκοπική, προσιτή ενοικίαση.
• Το κράτος προσφέρει εφάπαξ χρηματικά ποσά, και αναλαμβάνει τον ρόλο του διαμεσολαβητή (κρατική εγγύηση ενοικίου), ώστε ιδιώτες να παραχωρήσουν τα κλειστά τους διαμερίσματα για προσιτό ενοίκιο.
• Για να βοηθηθούν οι νέοι έως 45 ετών να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι, εφαρμόζονται σημαντικές ελαφρύνσεις όπως: επιστροφή ΦΠΑ 50% για την αγορά νεόδμητου ακινήτου, πλήρης απαλλαγή ή επιστροφή του φόρου μεταβίβασης για την αγορά πρώτης κατοικίας.
• Παράλληλα για να αντιμετωπισθεί το πρόβλημα του υπερ-τουρισμού, ψηφίστηκε τουριστικός νόμος ο οποίος δίνει το δικαίωμα στους Δήμους να βάζουν αυστηρά όρια και να απαγορεύουν νέες άδειες Airbnb σε περιοχές όπου η στέγαση για τους μόνιμους κατοίκους έχει γίνει απρόσιτη.

Πρόσθετα κίνητρα

Όσον αφορά στη χώρα μας, στο επίκεντρο των κυβερνητικών σχεδιασμών βρίσκονται νέα μέτρα που θα ενισχύσουν την κατασκευή και την αξιοποίηση κατοικιών. Η ήδη εφαρμοζόμενη τριετής φοροαπαλλαγή για ακίνητα που επιστρέφουν στην αγορά, τα προγράμματα ανακαίνισης κλειστών κατοικιών και οι ενεργειακές αναβαθμίσεις αποτελούν μόνο την αρχή. Η κυβέρνηση εξετάζει επιπλέον φορολογικά και χρηματοδοτικά κίνητρα ώστε να ενεργοποιηθούν περισσότερα ακίνητα που σήμερα παραμένουν ανεκμετάλλευτα.

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στο νέο πλαίσιο της κοινωνικής αντιπαροχής, μέσω του οποίου δημόσια ακίνητα θα μπορούν να αξιοποιηθούν για τη δημιουργία νέων κατοικιών με κοινωνικά κριτήρια. Παράλληλα, τα προγράμματα «Σπίτι μου 1» και «Σπίτι μου 2» συνεχίζουν να αποτελούν βασικό εργαλείο πρόσβασης των νέων στην ιδιοκατοίκηση, ενώ εξετάζονται τρόποι διεύρυνσης των δικαιούχων και ενίσχυσης των διαθέσιμων πόρων.