Το νέο Χωροταξικό Πλαίσιο διχάζει την αγορά και την επιστημονική κοινότητα – ertnews.gr

Ολοκληρώθηκε και επίσημα η πρώτη φάση της δημόσιας διαβούλευσης για το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠΤ), καθώς το προσχέδιο παρέμεινε «ανοιχτό» για σχόλια έως και χθες, 25 Μαΐου 2026. Όπως αναμενόταν, οι εμπλεκόμενοι θεσμικοί φορείς κατέθεσαν γραπτώς τις προτάσεις και τις αντιρρήσεις τους.

Ρεπορτάζ Ρεγγίνα Σαβούρδου

Το σύνολο του κλάδου τάσσεται υπέρ της θεσμοθέτησης ενός σύγχρονου, λειτουργικού και σταθερού πλαισίου, το οποίο θα λειτουργεί ως εργαλείο διασφάλισης σταθερών κανόνων και ασφάλειας δικαίου, δημιουργώντας ένα αξιόπιστο επενδυτικό περιβάλλον. Ωστόσο, οι επιμέρους ρυθμίσεις προκαλούν ισχυρές αντιδράσεις.

ΠΟΞ: Κίνδυνος αναπτυξιακού αδιεξόδου από «άκαμπτες» ρυθμίσεις

Με επιστολή της προς τα συναρμόδια Υπουργεία Περιβάλλοντος και Τουρισμού, η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων (ΠΟΞ) εκφράζει έντονη ανησυχία για τυχόν λανθασμένες επιλογές, οριζόντιους περιορισμούς και μη τεκμηριωμένες απαγορεύσεις, προειδοποιώντας ότι κινδυνεύουν να δεσμεύσουν αρνητικά την αναπτυξιακή πορεία της χώρας για δεκαετίες.

Η Ομοσπονδία επισημαίνει ότι το ΕΧΠΤ οφείλει να αποτελεί πρωτίστως ένα στρατηγικό πλαίσιο κατευθύνσεων και όχι εργαλείο επιβολής άκαμπτων μέτρων. Οι εξειδικεύσεις, σύμφωνα με την ΠΟΞ, πρέπει να αποτελούν αντικείμενο των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, τα οποία είναι σε θέση να λαμβάνουν υπόψη τις πραγματικές ανάγκες και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε προορισμού.

Παράλληλα, τονίζεται ότι τα ανώτατα όρια δυναμικότητας (όπως οι οριζόντιοι περιορισμοί των 100 ή 350 κλινών) είναι αυθαίρετα και ανεπαρκώς τεκμηριωμένα, καθώς αγνοούν παραμέτρους όπως οι διαθέσιμες υποδομές και οι περιβαλλοντικές συνθήκες κάθε περιοχής.

«Η φέρουσα ικανότητα δεν είναι ένα στατικό και απόλυτο μέγεθος, αλλά ένα δυναμικό εργαλείο διαχείρισης που μεταβάλλεται ανάλογα με τις υποδομές, την τεχνολογία και τις επενδύσεις. Η μετατροπή της σε μηχανισμό γενικευμένων απαγορεύσεων ενέχει σοβαρούς κινδύνους στρεβλώσεων και αναπτυξιακής ασφυξίας», προειδοποιεί η ΠΟΞ.

Στήριξη σε όλες τις κατηγορίες και σαφήνεια για τα καταλύματα προσωπικού

Η Ομοσπονδία υπενθυμίζει ότι το τουριστικό brand της Ελλάδας δεν χτίστηκε μόνο πάνω στα ξενοδοχεία 5 αστέρων, ξεκαθαρίζοντας ότι η ποιότητα δεν ταυτίζεται απαραίτητα με την κατηγορία. Στο πλαίσιο αυτό, ζητά ο εκσυγχρονισμός των χαμηλότερων κατηγοριών να αποτελέσει βασική προτεραιότητα, χωρίς αυτές να αποκλείονται από τα αναπτυξιακά κίνητρα.

Παράλληλα, ζητείται ρητή διευκρίνιση για το άρθρο 66 του ν. 5121/2024. Οι ξενοδόχοι ξεκαθαρίζουν ότι, σε περίπτωση που απαγορευτεί η ανέγερση νέων μονάδων 2 αστέρων στη χώρα, η απαγόρευση αυτή δεν πρέπει να αφορά τους χώρους διαμονής προσωπικού που κατασκευάζουν οι ξενοδοχειακές επιχειρήσεις με τις συγκεκριμένες προδιαγραφές.

«Φρένο» στο Airbnb και «μπλόκο» σε νέους φόρους

Ιδιαίτερη έμφαση δίνει η ΠΟΞ στην ανεξέλεγκτη εξάπλωση των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, καλώντας την κυβέρνηση να θεσπίσει κατεπειγόντως ένα αυστηρό και αποτελεσματικό πλαίσιο κανόνων. Όπως τονίζεται, η δραστηριότητα αυτή αλλοιώνει τον χαρακτήρα των προορισμών, επιβαρύνει τις υποδομές και δημιουργεί συνθήκες αθέμιτου ανταγωνισμού, την ώρα που η προστασία του περιβάλλοντος εξαντλείται σε περιορισμούς μόνο για τις νόμιμες τουριστικές επιχειρήσεις.

Τέλος, οι ξενοδόχοι εμφανίζονται κατηγορηματικά αντίθετοι στην επιβολή του νέου ειδικού τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου που εισάγει το ΕΧΠΤ, υπογραμμίζοντας ότι ο κλάδος είναι ήδη υπερφορολογημένος. Μάλιστα, αφήνουν αιχμές για την αξιοποίηση των υφιστάμενων πόρων.

«Αν και τα έσοδα από το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση ανήλθαν το 2025 σε περίπου 600.000.000 ευρώ, μέχρι σήμερα δεν υπάρχει καμία επίσημη ενημέρωση για το ποια έργα υποδομής, πρόληψης ή αποκατάστασης καταστροφών έχουν πράγματι εκτελεστεί», επισημαίνουν οι ξενοδόχοι.

Η ΠΟΞ καταλήγει προειδοποιώντας ότι η διαρκής αύξηση του λειτουργικού και φορολογικού κόστους υπονομεύει την ανταγωνιστικότητα του ελληνικού τουρισμού και ζητά ενεργό ρόλο στην οριστικοποίηση της Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ).

Οι 8 άξονες-κλειδιά του ΞΕΕ για επενδυτική ασφάλεια και βιωσιμότητα χωρίς οριζόντια μέτρα

Στην επίσημη κατάθεση των επικαιροποιημένων θέσεών του για το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού (ΕΧΠΤ) προχώρησε το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΞΕΕ). Οι τελικές προτάσεις αποτέλεσαν την εξέλιξη των αρχικών θέσεων που είχαν υποβληθεί το 2024.

Οι κεντρικοί άξονες των προτάσεων του ΞΕΕ διαρθρώνονται στα εξής σημεία:

Δημοσιοποίηση και έλεγχος μεθοδολογίας: Πλήρης διαφάνεια και επιστημονική αξιολόγηση του τρόπου κατηγοριοποίησης των περιοχών, με παράλληλη υποχρεωτική σύνταξη Εκθέσεων Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας.

Δυναμική φέρουσα ικανότητα: Αντιμετώπιση του όρου ως μεταβαλλόμενου μεγέθους, το οποίο εξαρτάται άμεσα από τις δημόσιες επενδύσεις και την επάρκεια των βασικών υποδομών (ύδρευση, αποχέτευση, ενέργεια, οδικά δίκτυα, διαχείριση αποβλήτων).

Εξειδικευμένη προσέγγιση ανά προορισμό: Εφαρμογή διαφοροποιημένων και επιστημονικά τεκμηριωμένων κριτηρίων με βάση την υφιστάμενη νομοθεσία για την περιβαλλοντική κατάταξη των ξενοδοχείων, αντί για ενιαίες, οριζόντιες ρυθμίσεις.

Επανεξέταση περιορισμών: Αναθεώρηση της διάταξης για το γενικό πλαφόν των 100 κλινών, των αυξημένων ορίων αρτιότητας, καθώς και της πρόβλεψης για την επιβολή νέου, μη ανταποδοτικού περιβαλλοντικού τέλους.

Συνυπολογισμός του Airbnb: Υποχρεωτική ενσωμάτωση των κλινών βραχυχρόνιας μίσθωσης τόσο στους δείκτες κατηγοριοποίησης των περιοχών όσο και στον υπολογισμό της φέρουσας ικανότητάς τους.

Σχέδια ανάπλασης: Θέσπιση ολοκληρωμένων μηχανισμών διαχείρισης και ανάπλασης για τις περιοχές που χαρακτηρίζονται ως κορεσμένοι τουριστικοί προορισμοί.

Σταθερότητα και ασφάλεια δικαίου: Διασφάλιση ενός προβλέψιμου και σταθερού κανονιστικού πλαισίου για τους πολίτες, τους επενδυτές και τις τουριστικές επιχειρήσεις.

Θεσμική συνεργασία: Εντατικοποίηση των διαβουλεύσεων με τους επίσημους φορείς του τουριστικού κλάδου κατά την τελική διαμόρφωση και την εφαρμογή του νέου πλαισίου.

Το ΞΕΕ, ανέφερε ο Πρόεδρός του Αλέξανδρος Βασιλικός, ως θεσμικός σύμβουλος της Πολιτείας, έχει επανειλημμένα επισημάνει την ανάγκη θεσμοθέτησης ενός Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό, ως αναγκαίας προϋπόθεσης για το μέλλον και τις προοπτικές της ελληνικής Φιλοξενίας. Στο πεδίο της ανάπτυξης, απαιτούνται ασφάλεια δικαίου, σταθερότητα για τις επενδύσεις και κανόνες που δεν δαιμονοποιούν την υγιή επιχειρηματικότητα. Πολύ περισσότερο όταν μιλάμε για έναν κλάδο που αποτελεί αποδεδειγμένα σταθερό πυλώνα της εθνικής οικονομίας και οφείλει να συνεχίσει να προσφέρει τα πολλαπλασιαστικά οφέλη του στους πολίτες και τις τοπικές κοινωνίες, καταλήγει.

Η ΣΕΤΚΕ στηρίζει τα πλαφόν στις κλίνες αλλά εκπέμπει SOS για τα μικρά καταλύματα

Θετική επί της αρχής, αλλά με σαφείς κόκκινες γραμμές για τη βιωσιμότητα των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και της οικογενειακής επιχειρηματικότητας, εμφανίζεται η Συνομοσπονδία Επιχειρηματιών Τουριστικών Καταλυμάτων Ελλάδος (ΣΕΤΚΕ) στο πλαίσιο της διαβούλευσης για το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού (ΕΧΠΤ). Εκπροσωπώντας χιλιάδες μικρά και μεσαία μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα στην περιφέρεια και τα νησιά, η Συνομοσπονδία συντάσσεται με την ανάγκη αντιμετώπισης του υπερτουρισμού, ωστόσο εντοπίζει σοβαρές στρεβλώσεις σε επιμέρους άρθρα του σχεδίου ΚΥΑ.

Ναι στα ανώτατα όρια κλινών και «φρένο» στις υπερκορεσμένες περιοχές

Η ΣΕΤΚΕ χαιρετίζει την προσπάθεια για τη συγκράτηση της άναρχης τουριστικής ανάπτυξης και τάσσεται υπέρ της μείωσης της συνολικής δυναμικότητας. Συγκεκριμένα, κρίνει ως θετικό βήμα τη θέσπιση ανώτατου ορίου 100 κλινών για τις περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης (Κατηγορία Α) και 300 κλινών για τις αναπτυγμένες περιοχές (Κατηγορία Β), θεωρώντας το ως ένα αναγκαίο μέτρο προστασίας της φέρουσας ικανότητας των προορισμών από την υπερσυγκέντρωση μεγάλων μονάδων.

Παράλληλα, για τις υπερκορεσμένες περιοχές, η Συνομοσπονδία προτείνει την άμεση αναστολή κάθε νέας τουριστικής δραστηριότητας και την παύση έκδοσης νέων επιδοτούμενων προγραμμάτων για ανέγερση καταλυμάτων, μέχρι η τοπική αυτοδιοίκηση να αναβαθμίσει τις βασικές δημόσιες υποδομές (δίκτυα ύδρευσης, αποχέτευσης, οδικά δίκτυα, ενέργεια και δομές υγείας). Από το μέτρο αυτό, η ΣΕΤΚΕ ζητά να εξαιρεθούν αποκλειστικά οι επενδύσεις που έχουν ήδη λάβει σχετική έγκριση ή έχουν ενταχθεί σε υφιστάμενα προγράμματα.

Αντιδράσεις για το άρθρο 8: Κίνδυνος συρρίκνωσης για τα ενοικιαζόμενα δωμάτια

Στον αντίποδα, η Συνομοσπονδία χαρακτηρίζει ιδιαιτέρως προβληματικές τις ρυθμίσεις του άρθρου 8 (παράγραφος 3), οι οποίες εισάγουν αναίτιους περιορισμούς στα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα που δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας. Η πρόβλεψη για πλαφόν κλινών στα καταλύματα αυτά, χωρίς επαρκή επιστημονική τεκμηρίωση, εκτιμάται ότι θα πλήξει δυσανάλογα τα μικρά νησιά—όπως του Νοτίου Αιγαίου, όπου τα ενοικιαζόμενα δωμάτια καλύπτουν έως και το 90% της τουριστικής προσφοράς. Η ΣΕΤΚΕ προειδοποιεί ότι το μέτρο αυτό θα οδηγήσει σε συρρίκνωση των μικρών οικογενειακών επιχειρήσεων, οι οποίες εξασφαλίζουν συμπληρωματικό εισόδημα στους μόνιμους κατοίκους και αποτρέπουν την ερήμωση της επαρχίας.

Αντί της επιβολής περιορισμών στα μικρά καταλύματα, η ΣΕΤΚΕ ζητά την πλήρη απαλοιφή της διάταξης αυτής και αντιπροτείνει τη θεσμοθέτηση ενός αυστηρού ανώτατου ορίου έως 50 κλινών για την ανέγερση νέων ξενοδοχειακών μονάδων στα μικρά νησιά, προκειμένου να αποφευχθεί ο αθέμιτος ανταγωνισμός και να διατηρηθεί η κοινωνική συνοχή.

Αιφνιδιαστική ανατροπή του κανονιστικού πλαισίου στα κτίρια ΕΕΔΔ

Τέλος, η Συνομοσπονδία εκφράζει την έντονη αντίθεσή της στην πρόβλεψη που απαγορεύει τη λειτουργία διαφορετικών επιχειρήσεων Ενοικιαζόμενων Επιπλωμένων Δωματίων – Διαμερισμάτων (ΕΕΔΔ) εντός του ίδιου κτιρίου. Όπως υπογραμμίζεται, η διάταξη αυτή έρχεται σε ευθεία αντίθεση με την ισχύουσα Υπουργική Απόφαση του 2018 που το επιτρέπει ρητά. Η ΣΕΤΚΕ κάνει λόγο για έναν αναίτιο και αιφνιδιαστικό περιορισμό που δεν σχετίζεται με χωροταξικά δεδομένα, αλλά παρεμβαίνει στην επιχειρηματική οργάνωση, πλήττοντας υφιστάμενες οικογενειακές και συνιδιοκτησιακές δομές.

Η Συνομοσπονδία καταλήγει απευθύνοντας κατηγορηματικό αίτημα προς την Πολιτεία για επανεξέταση των επίμαχων διατάξεων, διεκδικώντας ένα ισορροπημένο Χωροταξικό Πλαίσιο που θα θωρακίζει το περιβάλλον, διασφαλίζοντας παράλληλα τη βιωσιμότητα των μικρών τοπικών επιχειρήσεων, οι οποίες αποτελούν τον βασικό βραχίονα της ελληνικής περιφέρειας.

ΣΕΠΟΧ: «Μονοκαλλιέργεια» του μαζικού τουρισμού και υποβάθμιση του περιβάλλοντος το νέο Χωροταξικό

Δριμεία κριτική στο αναθεωρημένο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ) ασκεί ο Σύνδεσμος Ελλήνων Περιφερειολόγων και Χωροτακτών (ΣΕΠΟΧ), με νέα δημόσια παρέμβασή του. Δύο χρόνια μετά την πρώτη του παρουσίαση το 2024 και οκτώ χρόνια μετά την ανάθεση της σχετικής σύμβασης το 2018, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επαναφέρει ένα προσχέδιο που, σύμφωνα με τον Σύνδεσμο, όχι μόνο διατηρεί την ίδια προβληματική φιλοσοφία, αλλά αποτελεί μια ακόμη πιο δυσμενή εκδοχή του προηγούμενου.

Όπως επισημαίνει ο ΣΕΠΟΧ, πίσω από το πρόσχημα της οργάνωσης της τουριστικής δραστηριότητας κρύβεται η προώθηση μιας εντατικής και ανεξέλεγκτης μεγέθυνσης του κλάδου, η οποία οδηγεί μαθηματικά στη μονοκαλλιέργεια του τουρισμού.

Οι βασικές δομικές αδυναμίες του σχεδίου

Σύμφωνα με τους χωροτάκτες, το νέο πλαίσιο χαρακτηρίζεται από μια βαθιά αντίφαση ανάμεσα στις θεωρητικές διαπιστώσεις και στις προτεινόμενες πολιτικές.

Μεταξύ άλλων ο ΣΕΠΟΧ επισημαίνει ότι: 

• ο τουρισμός τείνει να καταστεί κυρίαρχη δραστηριότητα της χώρας και ρυθμιστής του εθνικού χώρου, υποκαθιστώντας τον γενικό χωρικό σχεδιασμό εθνικού επιπέδου, συχνά παραβιάζοντας το περιβαλλοντικό και πολεοδομικό κεκτημένο,
• υιοθετούνται τα πρότυπα ανάπτυξης του μαζικού τουρισμού μεγάλης κλίμακας επενδύσεων αδιάκριτα και παντού, 
• η κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου παρουσιάζει ελλείμματα εξειδίκευσης και διαφοροποίησης των προτεινόμενων κατευθύνσεων (π.χ. για τον νησιωτικό χώρο),
• το ΕΧΠ-Τ δεσμεύει πρωτοφανώς όλους τους μελλοντικούς αλλά και τους ισχύοντες σχεδιασμούς κάθε επιπέδου (εθνικού, περιφερειακού, τοπικού) ώστε να εναρμονιστούν με τις προβλέψεις του,
• η εκτός σχεδίου δόμηση διατηρείται και εντατικοποιείται μέσω της προώθησης των οργανωμένων μορφών ανάπτυξης (ΟΜΑΤ) σε όλη την επικράτεια, ακόμα και στις Προστατευόμενες Περιοχές του δικτύου Natura 2000 και στα πολύ μικρά νησιά της χώρας!
• προωθείται η περαιτέρω ανάπτυξη τουριστικών υποδομών, του τουρισμού κρουαζιέρας και γκολφ, αγνοώντας τα δεδομένα της κλιματικής κρίσης, της έλλειψης υδατικών πόρων και της ξηρασίας,
• στον παράκτιο χώρο, η απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών σε ελάχιστο πλάτος παραλίας 25μ. είναι πολύ μακριά από το όριο των 100μ. που προβλέπει η Σύμβαση της Βαρκελώνης (και μικρότερο ακόμα και από τα 30μ. που είχαν καταργηθεί το 2024!). 
• η έννοια της φέρουσας ικανότητας νοείται μόνο με αναφορά σε κάποια ευρύτερη χωρική ενότητα και όχι σε μεμονωμένες μονάδες.
• ενώ υποθετικά δίνονται κατευθύνσεις για τη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, επί της ουσίας οι κατευθύνσεις παραμένουν γενικόλογες ενώ, ταυτόχρονα, προωθείται περαιτέρω ο αστικός τουρισμός και διευκολύνεται η μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι πιέσεις προς την κατοικία και τις τοπικές κοινωνίες.

Υπενθυμίζεται πως το κείμενο του νέου Χωροταξικού Πλαισίου, αφού ληφθούν υπόψιν οι ενστάσεις των φορέων, θα περάσει στον πρόεδρο του εθνικού συμβουλίου χωροταξίας ο οποίος θα γνωμοδοτήσει και θα εκδώσει το σχετικό πόρισμα στις αρχές Ιουνίου και θα το διαβιβάσει στη διοίκηση για να εγκριθεί από το ΚΕΣΥΠΟΘΑ ώστε ως τα τέλη Ιουνίου για να εκδοθεί η σχετική ΚΥΑ και να πάρει ΦΕΚ.