Εισοδήματα από ακίνητα: Τα κρίσιμα «κλειδιά» του έντυπου Ε2 – Οι νέοι κωδικοί που φέρνουν φοροαπαλλαγές

Νέους κωδικούς στο έντυπο Ε2 της Εφορίας, το οποίο υποχρεούνται να συμπληρώσουν- πριν την υποβολή του βασικού εντύπου Ε1- περίπου 3,5 εκατομμύρια ιδιοκτήτες με εισοδήματα από ακίνητη περιουσία, πρόσθεσαν οι φοροαπαλλαγές που παρέχονται πλέον σε όσους ιδιοκτήτες διέθεσαν εντός του 2025 κενά ακίνητα ή ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης για μακροχρόνια μίσθωση.

Τα εισοδήματα από μακροχρόνιες και βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι προσυμπληρωμένα από την ΑΑΔΕ ωστόσο, οι φορολογούμενοι θα μπορούν να παρέμβουν στους κωδικούς και να προβούν σε διορθώσεις, εφόσον τα στοιχεία που έχει συλλέξει η ΑΑΔΕ και έχουν αναγραφεί στο έντυπο είναι λάθος. Τα εισοδήματα από το Ε2 μεταφέρονται αυτόματα στο έντυπο Ε1 για να φορολογηθούν από το πρώτο ευρώ με συντελεστές που ξεκινούν από 15% και φθάνουν έως και 45% ενώ ένα ποσοστό 5% των εισπράξεων από τα ενοίκια αναγνωρίζεται από την Εφορία ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και άλλες λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων.

Ειδικότερα, στον κωδικό 64 δηλώνεται εισόδημα από εκμίσθωση κατοικίας που ήταν προηγουμένως κενή και απαλλάσσεται από φόρο. Στον κωδικό δηλώνεται το ακαθάριστο εισόδημα που απέκτησε ο εκμισθωτής κατά τη διάρκεια του 2025 από τουλάχιστον τριετούς διάρκειας σύμβαση εκμίσθωσης κατοικίας του, εφόσον η κατοικία αυτή ήταν κενή κατά τα έτη 2022, 2023 και 2024. Το εν λόγω εισόδημα μεταφέρεται στους νέους κωδικούς 119-120 στον Πίνακα 6 του εντύπου Ε1, προκειμένου να απαλλαγεί από τον φόρο.

Στον κωδικό 65 δηλώνεται εκμίσθωση κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Θα δηλωθεί το ακαθάριστο εισόδημα που απέκτησε ο εκμισθωτής το 2025 από τουλάχιστον τριετούς διάρκειας σύμβαση εκμίσθωσης κατοικίας του, εφόσον η κατοικία αυτή ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση το 2024.

Παράλληλα, οι νέοι κωδικοί 66 και 67 αφορούν εκμισθώσεις κατοικιών εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας που είχαν προηγουμένως παραμείνει κενές ή είχαν καταχωρηθεί στο μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης. Οι συγκεκριμένοι κωδικοί εφαρμόζονται όταν το ακίνητο μισθώνεται σε συγκεκριμένες κατηγορίες εργαζομένων του δημόσιου τομέα, όπως ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό, εκπαιδευτικούς δημόσιας εκπαίδευσης και ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.

Οι νέοι κωδικοί έρχονται να προστεθούν στους υπόλοιπους οι οποίοι αφορούν στα στοιχεία για τα …κλασικά ενοίκια (κατοικίες, καταστήματα, γραφεία, γαίες, αποθήκες), τα εισοδήματα από πλατφόρμες (Airbnb, Booking κ.λπ.)., το είδος της εκμίσθωσης, την δωρεάν παραχώρηση ακινήτου κ.λ.π.

Ανείσπρακτα ενοίκια

Κρίσιμοι κωδικοί είναι και αυτοί που αφορούν στα ανείσπρακτα ενοίκια, καθώς η αγνόησή τους φέρνει επιβαρύνσεις.

Τα ανείσπρακτα μισθώματα δηλώνονται στη στήλη 16. Για να μπορέσει ο φορολογούμενος να δηλώσει τα μισθώματα αυτά ως ανείσπρακτα και να μη φορολογηθεί για αυτά, πρέπει να έχουν κινηθεί οι προβλεπόμενες από τον νόμο διαδικασίες κατά του μισθωτή. Συγκεκριμένα, πρέπει μέχρι την προθεσμία υποβολής της δήλωσης να έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί σχετική αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, συνοδευόμενη από αποδεικτικό επίδοσης. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, τα σχετικά δικαιολογητικά πρέπει να έχουν προσκομισθεί στην αρμόδια φορολογική υπηρεσία πριν από την υποβολή της δήλωσης.

Οι στήλες 13, 14 και 15, συμπληρώνονται με το ακαθάριστο εισόδημα από τα ακίνητα που αναλογεί στον υπόχρεο, ανάλογα με την κατηγορία εισοδήματος. Στις στήλες αυτές καταχωρούνται και τα ποσά από ανείσπρακτα μισθώματα που είχαν δηλωθεί σε προηγούμενα φορολογικά έτη (2015–2024) και εισπράχθηκαν μέσα στο φορολογικό έτος 2025. Με τον τρόπο αυτό διασφαλίζεται ότι τα ποσά αυτά φορολογούνται κατά το έτος της πραγματικής είσπραξής τους.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις  

Τα εισοδήματα από μακροχρόνιες και βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι προσυμπληρωμένα από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) σύμφωνα με τα στοιχεία που διαθέτει από τα μισθωτήρια συμβόλαια και τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Τα εισοδήματα από ακίνητα, που αποκτήθηκαν το 2025, φορολογούνται αυτοτελώς (με συντελεστές από 15% έως και 45%) αφού προηγουμένως αφαιρεθεί το 5% που αναγνωρίζεται ως δαπάνη για επισκευή.

Στη στήλη 17 του εντύπου Ε2, δηλώνεται το είδος μίσθωσης και η χρήση του ακινήτου μέσω συγκεκριμένων κωδικών. Ενδεικτικά, στον κωδικό 60 δηλώνονται συγκεντρωτικά τα εισοδήματα από βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων, ενώ στον κωδικό 61 δηλώνονται τα εισοδήματα από βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων. Οι κωδικοί αυτοί χρησιμοποιούνται ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα της οικονομίας διαμοιρασμού ή αν η σύμβαση συνάπτεται μέσω αυτής.

Στον κωδικό 62 δηλώνεται το εισόδημα από εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται από τον μισθωτή, ενώ στον κωδικό 63 δηλώνεται η εκμίσθωση κατοικίας η οποία υπεκμισθώνεται για βραχυχρόνια μίσθωση. Στις περιπτώσεις αυτές το εισόδημα μεταφέρεται αυτόματα στους αντίστοιχους κωδικούς του εντύπου Ε1.

Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να προσέξουν ακόμα τα εξής:

*Όταν ένα ακίνητο είναι κενό για ολόκληρο το φορολογικό έτος ή για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, πρέπει να καταχωρείται στο έντυπο με την ένδειξη «ΚΕΝΟ», ενώ παράλληλα πρέπει να συμπληρώνεται και το χρονικό διάστημα κατά το οποίο παρέμεινε κενό.

*Στη στήλη 4 δηλώνεται η κατηγορία του ακινήτου και συγκεκριμένα εάν πρόκειται για Κατοικία, Μονοκατοικία, Επαγγελματική Στέγη, Οικόπεδο, Αποθήκη, Θέση Στάθμευσης, Σταθμός Αυτοκινήτων ΔΧ, Βιομηχανικό Κτίριο, Ξενοδοχείο, Νοσηλευτήριο, Εκπαιδευτήριο, Αθλητική Εγκατάσταση, Άλλο Κτίριο (Θέατρο, Κινηματογράφος, Μουσείο κ.λπ.), Αγροτεμάχιο, Άλλη Χρήση.

*Στη στήλη 18, αναγράφεται ο εννιαψήφιος αριθμός παροχής ηλεκτρικού ρεύματος για κάθε ακίνητο, ανεξάρτητα από το αν η παροχή είναι ενεργή ή όχι. Σε περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει παροχή ρεύματος ή όταν πρόκειται για αποθήκη ή χώρο στάθμευσης που ηλεκτροδοτείται από κοινόχρηστη παροχή, η στήλη συμπληρώνεται με τον αριθμό «999999999».

*Στη στήλη 19 αναγράφεται ο αριθμός της δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας. Η συμπλήρωση της στήλης αυτής είναι υποχρεωτική ιδίως στις περιπτώσεις που χρησιμοποιούνται οι κωδικοί 64, 65, 66 και 67. Επιπλέον, στο έντυπο Ε2 δηλώνεται και η ακίνητη περιουσία των εξαρτώμενων ανήλικων τέκνων από τον υπόχρεο γονέα, ενώ τα στοιχεία αυτά συμπληρώνονται και στον σχετικό πίνακα της δεύτερης σελίδας του εντύπου με υποχρεωτική αναγραφή του ΑΦΜ του τέκνου.