Ανείσπρακτα ενοίκια: Πώς το έντυπο Ε411 γλιτώνει τους ιδιοκτήτες ακινήτων από άδικους φόρους – Η διαδικασία

Με φόρο που φθάνει ακόμα και το 45% κινδυνεύουν να επιβαρυνθούν αδίκως χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων με ανείσπρακτα ενοίκια, εάν δεν δηλώσουν εγκαίρως στην Εφορία τα ποσά που δεν εισέπραξαν την περασμένη χρονιά, συμπληρώνοντας και υποβάλλοντας ψηφιακά το έντυπο – κλειδί (Ε411) της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).

Στο έντυπο αυτό αναγράφονται: τα στοιχεία του μισθωτή (ΑΦΜ, επώνυμο, όνομα, πατρώνυμο, επωνυμία), η διεύθυνση του ακινήτου για το οποίο δεν καταβλήθηκαν ενοίκια, το συνολικό ποσό των μη καταβληθέντων μισθωμάτων και το έτος που αφορούν.

Προτού πατήσουν το «κουμπί» της υποβολής της φορολογικής δήλωσης, οι εν λόγω φορολογούμενοι θα πρέπει:

• Να έχουν εκδώσει εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, και:
• Να υποβάλουν, στην ψηφιακή πύλη της ΑΑΔΕ «Τα Αιτήματά μου», τη δήλωση για τα ανείσπρακτα ενοίκια και τα δικαιολογητικά.

Στην Εφορία, θα πρέπει να υποβάλουν ηλεκτρονικά:

• Το έντυπο Ε411. Για κάθε μισθωτή, ακίνητο και αποδεικτικό έγγραφο υποβάλλεται ξεχωριστή δήλωση. Σε περίπτωση υποβολής δήλωσης ανείσπρακτων μισθωμάτων αποβιώσαντα ιδιοκτήτη από κληρονόμο αυτού, για χρονικό διάστημα που ο αποβιώσας ήταν εν ζωή, στα στοιχεία ιδιοκτήτη συμπληρώνονται τα στοιχεία του αποβιώσαντα. Αν, για οποιονδήποτε λόγο, είναι αδύνατη η ψηφιακή υποβολή, τότε η δήλωση υποβάλλεται έντυπα, είτε ταχυδρομικά με συστημένη επιστολή ή courier είτε αυτοπροσώπως.
• Τη δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή τη διαταγή πληρωμής ή απόδοσης χρήσης μισθίου ή την ασκηθείσα αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων (μαζί με το αποδεικτικό επίδοσης της αγωγής).
• Για πτωχευμένο μισθωτή, τον πίνακα αναγγελίας χρεών με την απαίτηση του εκμισθωτή.
• Υπεύθυνη δήλωση ότι, για το διάστημα από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεσή τους, δεν έχουν εισπραχθεί τα μισθώματα, καθώς και την έκθεση αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από τον δικαστικό επιμελητή.

Εάν δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για τη δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων, τότε τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα δεν θα ληφθούν υπόψη και η ΑΑΔΕ θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης, φορολογώντας τα συγκεκριμένα ποσά.

Τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν κατά τη διάρκεια του 2025, αλλά και ενοίκια που είχαν δηλωθεί ως ανείσπρακτα το προηγούμενο φορολογικό έτος και εισπράχθηκαν το 2025, θα πρέπει να δηλωθούν πρώτα στο έντυπο Ε2 και αυτομάτως θα μεταφερθούν στο Ε1.

«Φέσι» 15 εκατ. ευρώ

Οι ανάγκες για στέγη σε συνδυασμό με τις οικονομικές δυσχέρειες των νοικοκυριών και των επαγγελματιών, οδηγούν σε πολλές περιπτώσεις σε πιεστικές καταστάσεις με αποτέλεσμα την μη καταβολή των συμφωνημένων ενοικίων. Συνεπώς, πολλοί ιδιοκτήτες όχι μόνο δεν εισπράττουν τα ποσά που αναγράφονται στα μισθωτήρια συμβόλαια, αλλά κινδυνεύουν να πληρώσουν φόρο έως και 45% για ανύπαρκτα εισοδήματα.

Όπως προκύπτει από τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της ΑΑΔΕ, το 2024, 4.500 ιδιοκτήτες ακινήτων δεν εισέπραξαν από τους ενοικιαστές τους 15 εκατ. ευρώ.

Πώς φορολογούνται

Αξίζει να σημειωθεί ότι το ετήσιο καθαρό φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, αφού αφαιρεθεί ποσοστό 5% ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και άλλες λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων. Με βάση την κλίμακα:

• Για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ, ο συντελεστής είναι 15%.
• Για το τμήμα του εισοδήματος από 12.001 έως 35.000 ευρώ, ο συντελεστής αυξάνεται στο 35%.
• Για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από 35.000 ευρώ, ο συντελεστής ανεβαίνει στο 45%.

Από τον Ιανουάριο του 2026 έχει αλλάξει η κλίμακα φορολόγησης των εισοδημάτων από ενοίκια καθώς έχει προστεθεί ένας νέος ενδιάμεσος συντελεστής 25% για ποσά από 12.000 έως 24.000 ευρώ.

Τα τελευταία στοιχεία από την επεξεργασία των φορολογικών δηλώσεων δείχνουν ότι περίπου 1,8 εκατ. φορολογούμενοι εμφανίζουν εισοδήματα από ενοίκια που ξεπερνούν τα 8,5 δισ. ευρώ ετησίως.

Όσον αφορά στη κατανομή επτά στους δέκα φορολογούμενους δηλώνουν έως 5.000 ευρώ και ένα 16% δηλώνει από 5.001 έως 10.000 ευρώ, δηλαδή το 87% των ιδιοκτητών δηλώνει κάτω από 10.000 ευρώ ετήσιο εισόδημα από ακίνητα. Ενοίκια πάνω από 10.000 ευρώ και έως 20.000 ευρώ το χρόνο δηλώνουν  περίπου 160.000 φορολογούμενοι, δηλαδή λιγότεροι από 1 στους 10.