Ακίνητα: Τι αλλάζει για χιλιάδες ιδιοκτήτες η άρση κατασχέσεων με μερική εξόφληση του χρέους

Σε ισχύ τέθηκε η νέα διαδικασία άρσης κατασχέσεων ακινήτων ενόψει πώλησής τους, μετά τη δημοσίευση στο ΦΕΚ 4719 Β’/30.7.2026 της Απόφασης Α1158/2026 του Διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, η οποία εκδόθηκε κατ’ εφαρμογή του άρθρου 18 του ν. 5293/2026. Η απόφαση, που προωθήθηκε νομοθετικά από τον Αντιπρόεδρο της Κυβέρνησης και Υπουργό Επικρατείας Κωστή Χατζηδάκη, επιτρέπει πλέον την άρση της κατάσχεσης για την πώληση ακινήτου χωρίς να απαιτείται η προηγούμενη εξόφληση ολόκληρης της οφειλής.

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) χαιρετίζει τη μεταρρύθμιση, χαρακτηρίζοντάς την «λύτρωση» για χιλιάδες ιδιοκτήτες, καθώς δίνει τέλος σε ένα χρόνιο αδιέξοδο που κρατούσε δεσμευμένα ακίνητα, στερώντας από τους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα να τα αξιοποιήσουν ή να τα πουλήσουν ακόμη και για να εξοφλήσουν τα χρέη τους.

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, ικανοποιείται ένα πάγιο αίτημά της, καθώς για πρώτη φορά θεσπίζεται διαδικασία που επιτρέπει την πώληση κατασχεμένου ακινήτου και την εξόφληση μέρους της οφειλής από το τίμημα, χωρίς να απαιτείται η προηγούμενη ολική αποπληρωμή του χρέους. Η εφαρμοστική απόφαση της ΑΑΔΕ εξειδικεύει τα κριτήρια και τη διαδικασία εφαρμογής της νέας ρύθμισης.

Τι πρόβλημα λύνει η νέα ρύθμιση

Μέχρι σήμερα, η κατάσχεση από το Δημόσιο «πάγωνε» ουσιαστικά κάθε πώληση ακινήτου, καθώς το Δημόσιο απαιτούσε να εισπράξει πρώτο ολόκληρο το τίμημα. Έτσι, ακόμη και όταν υπήρχε ενδιαφερόμενος αγοραστής, ο ιδιοκτήτης δεν μπορούσε να προχωρήσει στη μεταβίβαση, αφού έπρεπε πρώτα να εξοφλήσει το σύνολο της οφειλής.

Στην πράξη δημιουργούνταν ένα διπλό αδιέξοδο: ο πολίτης δεν μπορούσε να πουλήσει το ακίνητό του και το Δημόσιο δεν μπορούσε να εισπράξει τα οφειλόμενα. Αποτέλεσμα ήταν χιλιάδες ακίνητα να παραμένουν για χρόνια εκτός αγοράς, τόσο από πωλήσεις όσο και από μισθώσεις.

Τι προβλέπει η ρύθμιση

Με το νέο άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, το Δημόσιο αίρει την κατάσχεση ώστε να πραγματοποιηθεί η πώληση, εφόσον πληρούνται και οι τρεις παρακάτω προϋποθέσεις:

• Ο πωλητής μπορεί να λάβει φορολογική ενημερότητα (βεβαίωση οφειλής) με παρακράτηση μέρους του τιμήματος υπέρ του Δημοσίου.
• Το ακίνητο πωλείται σε δίκαιη τιμή, η οποία δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την πραγματική εμπορική αξία που είχε κατά τον χρόνο της κατάσχεσης ή από την αντικειμενική αξία, εφόσον αυτή είναι μεγαλύτερη.
• Μέρος του τιμήματος αποδίδεται στο Δημόσιο, με τον συμβολαιογράφο να παρακρατεί τουλάχιστον 25% του υπολοίπου της οφειλής, ανάλογα με τη φορολογική συνέπεια του πωλητή.

Η διαδικασία βήμα-βήμα

1. Συγκέντρωση δικαιολογητικών

Ο ιδιοκτήτης συγκεντρώνει πρόσφατο κτηματολογικό φύλλο ή πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας και, όπου απαιτείται, έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή. Η έκθεση απαιτείται όταν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια ή όταν δεν έχει προσδιοριστεί η εμπορική αξία κατά την ΠΟΛ 1011/2018.

2. Ηλεκτρονική αίτηση

Η αίτηση υποβάλλεται ψηφιακά μέσω του myAADE, στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου», στην αρμόδια υπηρεσία είσπραξης.

3. Απόφαση άρσης υπό όρους

Η αρμόδια υπηρεσία εξετάζει την αίτηση και εκδίδει απόφαση άρσης με ισχύ ενός μήνα, στην οποία αναγράφεται το ποσό που θα παρακρατηθεί από το τίμημα.

4. Παρακράτηση στο συμβόλαιο

Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί το ποσό που ορίζει η απόφαση και το αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση.

5. Οριστική άρση της κατάσχεσης

Μετά την καταβολή του ποσού, εκδίδεται η οριστική άρση της κατάσχεσης, ολοκληρώνεται η μεταβίβαση και ο πωλητής εισπράττει το υπόλοιπο του τιμήματος.

Οι βασικές εγγυήσεις για τον ιδιοκτήτη

• Το ακίνητο δεν μπορεί να πουληθεί κάτω από την πραγματική του αξία.
• Η παρακράτηση δεν μπορεί να υπερβαίνει το τίμημα της πώλησης, ώστε ο ιδιοκτήτης να μη χρειάζεται να καταβάλει επιπλέον χρήματα.
• Εάν η οφειλή έχει ήδη εξασφαλιστεί πλήρως με άλλο ακίνητο, το ακίνητο που πωλείται αποδεσμεύεται και ο ιδιοκτήτης εισπράττει ολόκληρο το τίμημα χωρίς παρακράτηση.

Πώς υπολογίζεται η παρακράτηση

Το ποσοστό παρακράτησης προκύπτει από πέντε αντικειμενικά κριτήρια, τα οποία βαθμολογούνται από 0 έως 100:

• συνέπεια στην αποπληρωμή ρυθμισμένων οφειλών (έως 10 βαθμούς),
• συνέπεια στην υποβολή φορολογικών δηλώσεων (έως 20),
• αποπληρωμή της οφειλής μετά την κατάσχεση (έως 15),
• χρόνος που μεσολάβησε από την κατάσχεση έως την αίτηση (έως 25),
• προέλευση της οφειλής (έως 30).

Όσο μεγαλύτερη είναι η βαθμολογία, τόσο μικρότερο είναι το ποσοστό παρακράτησης:

• 80-100 βαθμοί: 25%
• 60-79 βαθμοί: 45%
• 40-59 βαθμοί: 65%
• 20-39 βαθμοί: 85%
• 0-19 βαθμοί: 100%

Παράδειγμα

Για οφειλή 80.000 ευρώ, ιδιοκτήτης με την υψηλότερη βαθμολογία θα έχει παρακράτηση 20.000 ευρώ (25%) και όχι ολόκληρο το ποσό της οφειλής, όπως συνέβαινε με το προηγούμενο καθεστώς.

Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι η νέα ρύθμιση δίνει μια δίκαιη και ρεαλιστική διέξοδο στους ιδιοκτήτες κατασχεμένων ακινήτων, καθώς τους επιτρέπει να πουλήσουν την περιουσία τους, να εξοφλήσουν μέρος των χρεών τους και ταυτόχρονα να εισπράξουν το υπόλοιπο του τιμήματος, ενώ το Δημόσιο εισπράττει άμεσα μέρος των οφειλών. Όπως τονίζει, πρόκειται για μια σημαντική μεταρρύθμιση που διευκολύνει την αγορά ακινήτων και αξιοποιεί περιουσίες που μέχρι σήμερα παρέμεναν εγκλωβισμένες.