Η «ακτινογραφία» της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα

Η Ελλάδα αντιμετωπίζει μια διαρθρωτική στεγαστική κρίση, η οποία χαρακτηρίζεται από πολλαπλές διαστάσεις και χρήζει προσεκτικής εξέτασης και συνεκτικών πολιτικών παρεμβάσεων. Τα υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης, τα οποία, όμως, μειώνονται σταθερά τα τελευταία 15 χρόνια, σε συνδυασμό με την περιορισμένη παρέμβαση στον τομέα της κοινωνικής στέγασης, έχουν δημιουργήσει ένα μοναδικό στεγαστικό τοπίο, το οποίο επηρεάστηκε βαθύτατα από την οικονομική κρίση.

Ρεπορτάζ Ρεγγίνα Σαβούρδου

Η μελέτη της διαΝΕΟσις, η οποία πραγματοποιήθηκε σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ, χαρτογραφεί τη σημερινή κατάσταση, αναδεικνύει τις ομάδες του πληθυσμού που χρειάζονται στήριξη και καταγράφει τα μέτρα που εφαρμόστηκαν τα τελευταία χρόνια.  

Η μελέτη παρουσιάστηκε στο ετήσιο συνέδριο «Εθνικό Σχέδιο Δράσης υπό συνθήκες παγκόσμιας αβεβαιότητας», που διοργάνωσε για δέκατη χρονιά, ο Κύκλος Ιδεών σε συνεργασία με το Οικονομικό Φόρουμ των Δελφών, από τη Διευθύντρια Ερευνών του Οργανισμού, Φαίη Μακαντάση. Τα αποτελέσματα καταδεικνύουν τη δυσαναλογία μεταξύ των εισοδημάτων και του κόστους στέγασης, σε συνδυασμό με τις δομικές αδυναμίες της αγοράς ακινήτων, συνθέτουν ένα εξαιρετικά δύσκολο σκηνικό για την πλειονότητα των πολιτών.

Τα στοιχεία της στεγαστικής πίεσης στην Ελλάδα

Η οικονομική επιβάρυνση των ελληνικών νοικοκυριών για την κάλυψη των αναγκών στέγασης ξεπερνά κάθε προηγούμενο και απομακρύνεται δραματικά από τα ευρωπαϊκά δεδομένα:

Πρωτιά στην ΕΕ: Οι Έλληνες διέθεσαν κατά μέσο όρο το 35,5% του εισοδήματός τους για στέγαση, ποσοστό που αποτελεί το μεγαλύτερο στην Ευρωπαϊκή Ένωση, όπου ο αντίστοιχος ευρωπαϊκός μέσος όρος διαμορφώνεται στο 19,2%.

Το «φράγμα» του 40%: 1 στα 3 νοικοκυριά στις πόλεις αναγκάστηκε να ξοδέψει περισσότερο από το 40% του εισοδήματός του για στεγαστικές δαπάνες.

Καθυστερήσεις Πληρωμών: 1 στα 10 νοικοκυριά εμφάνισε καθυστερήσεις στις πληρωμές των στεγαστικών του δανείων ή των ενοικίων του.

Υποχώρηση Ιδιοκατοίκησης: Το ποσοστό των πολιτών που ιδιοκατοικούν ανέρχεται πλέον στο 70%, σημειώνοντας μια σημαντική μείωση περίπου 8 μονάδων σε σύγκριση με το 2010.

Ποιες ομάδες πλήττονται περισσότερο

Η στεγαστική πίεση δεν επιμερίζεται ισομερώς, αλλά επιβαρύνει δυσανάλογα συγκεκριμένες κατηγορίες της κοινωνίας:

• 66,2% των μονογονεϊκών οικογενειών.
• 60,1% των ενοικιαστών.
• 52,7% των νέων ηλικίας 18 έως 29 ετών.
• 48,6% των ιδιοκτητών που έχουν ενεργό στεγαστικό δάνειο.

Οι σημαντικές παράμετροι της αγοράς

Η κατακόρυφη άνοδος των τιμών και η έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων καθορίζονται σε μεγάλο βαθμό από την εξωτερική ζήτηση και τις νέες τάσεις αξιοποίησης των ακινήτων:

Εξωτερική ζήτηση κι επενδύσεις: Οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα (εμπορικά και κατοικίες) άγγιξαν τα 2 δισεκατομμύρια ευρώ. Παράλληλα, καταγράφονται σημαντικές αυξήσεις στις αιτήσεις για το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας (Golden Visa), με μοναδική εξαίρεση την περίοδο της πανδημίας.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Παρατηρείται ραγδαία εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb, φαινόμενο που εντοπίζεται κυρίως στις μεγάλες πόλεις αλλά και σε άλλες, παραδοσιακά τουριστικές, περιοχές της χώρας, περιορίζοντας το απόθεμα για μακροχρόνια ενοικίαση.

Χρηματοδότηση, επιτόκια και «παγωμένα» ακίνητα

Η πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό έχει περιοριστεί δραματικά, καθιστώντας την απόκτηση στέγης ανέφικτη για την πλειονότητα των νέων αγοραστών:

Κατάρρευση εκταμιεύσεων: Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η σύγκριση των εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων προκαλεί σοκ. Ενώ το 2006 οι εκταμιεύσεις ανέρχονταν στα 15,5 δισ. ευρώ, υποχώρησαν στα μόλις 1,4 δισ. ευρώ.

Ακριβότερος δανεισμός: Οι συνεχείς αυξήσεις στα επιτόκια, ως απόρροια των πληθωριστικών πιέσεων, έκαναν τη λήψη δανείων ακόμη πιο ασύμφορη και ακριβή για τους υποψήφιους δανειολήπτες.

Ακίνητα εκτός αγοράς: Ένας εξαιρετικά μεγάλος αριθμός ακινήτων, τα οποία βρίσκονται σε καθεστώς ρύθμισης ή πλειστηριασμού λόγω χρεών, παραμένει «εγκλωβισμένος» και εκτός της ενεργού αγοράς.

Το παράδοξο των κενών κατοικιών

Παρά την τεράστια έλλειψη στέγης, η Ελλάδα διαθέτει ένα τεράστιο απόθεμα ακινήτων που μένει αναξιοποίητο:

• Με βάση την απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ, στη χώρα καταγράφονται 2.277.615 κενές κατοικίες, αριθμός που αντιστοιχεί στο 35% του συνολικού οικιστικού αποθέματος.
• Στον αριθμό αυτό περιλαμβάνονται εξοχικά και δευτερεύουσες κατοικίες.
• Ωστόσο, το απόθεμα αυτό δεν μπορεί να δώσει άμεση λύση στο πρόβλημα, καθώς πολλές από αυτές τις κατοικίες δεν είναι άμεσα κατοικήσιμες (χρήζουν ανακαίνισης), ενώ άλλες βρίσκονται γεωγραφικά μακριά από αστικά κέντρα, θέσεις εργασίας και βασικές υπηρεσίες.

Δημογραφικές αλλαγές, ενεργειακό και κατασκευαστικό κόστος

Οι κοινωνικές μεταβολές σε συνδυασμό με την ενεργειακή κρίση πιέζουν ακόμη περισσότερο τα οικονομικά των νοικοκυριών και το κόστος παραγωγής νέων σπιτιών:

Μικρότερα νοικοκυριά: Το μέγεθος των ελληνικών νοικοκυριών συρρικνώνεται σταδιακά. Από 2,6 άτομα ανά νοικοκυριά που καταγράφονταν στην απογραφή του 2011, ο αριθμός έπεσε στο 2,4 το 2021. Η μεταβολή αυτή δημιουργεί αυξημένη ζήτηση για μικρότερες κατοικίες, στην οποία όμως η αγορά δεν μπορεί να προσαρμοστεί γρήγορα.

Ενεργειακό βάρος: Στην Ελλάδα, η τιμή της κιλοβατώρας μπορεί να είναι χαμηλότερη σε απόλυτο ποσό σε σχέση με τον μέσο όρο της ΕΕ, όμως το κόστος της είναι σημαντικά μεγαλύτερο σε όρους διαθέσιμου εισοδήματος, συμπιέζοντας την αγοραστική δύναμη των πολιτών.

Επιβάρυνση στις κατασκευές: Η ενεργειακή κρίση πλήττει άμεσα και την ανέγερση νέων ακινήτων. Ο κατασκευαστικός τομέας χρησιμοποιεί εξαιρετικά ενεργοβόρα υλικά (όπως τσιμέντο, χάλυβα και γυαλί) και εξαρτάται από βαριά μηχανήματα και μεταφορές. Όταν οι τιμές της ενέργειας αυξάνονται, το αυξημένο αυτό κόστος μετακυλίεται μοιραία στους τελικούς αγοραστές.

Κόστος ανακαίνισης: Η ανάγκη προσαρμογής των παλαιότερων ακινήτων στα σύγχρονα, αυστηρά ενεργειακά πρότυπα απαιτεί δαπάνες ανακαίνισης, οι οποίες εμφανίζονται επίσης εξαιρετικά αυξημένες.

Κληθείς να σχολιάσει τα ευρήματα, ο Ομότιμος Καθηγητής στο Πανεπιστήμιο Πειραιώς, Μιλτιάδης Νεκτάριος, παρατήρησε ότι «Καταφέραμε να δημιουργήσουμε ένα ακόμη πρόβλημα σε μια χώρα, η οποία είναι πρώτη στην Ευρώπη στην κατοχή α’ και β’ κατοικίας» και συμπλήρωσε ότι «έχουμε 7,5 εκατομμύρια κατοικίες, έχουμε πλήρη επάρκεια οικιστικού δυναμικού». Ωστόσο, όπως εξήγησε, έχουμε λαθεμένες πολιτικές που επιτείνουν τη ζήτηση και περιορίζουν την προσφορά. 

«Τρέχουμε πίσω από τις εξελίξεις, γιατί ως χώρα το δυνατό μας σημείο δεν είναι ο σχεδιασμός», έσπευσε να προσθέσει, καθιστώντας αναγκαία τη δημιουργία ενός κεντρικού φορέα, ο οποίος θα δρομολογήσει κάποιες μακροχρόνιες λύσεις. «Δεν πρέπει να έχουμε ψευδαισθήσεις ότι μπορεί να λυθεί κάτι μέσα στα επόμενα 2-3 χρόνια», διευκρίνισε, προτού επαναλάβει ότι πρέπει το ταχύτερο δυνατό να ιδρυθεί ένας τέτοιος φορέας, ο οποίος θα φροντίσει να φτιάξει γρήγορα υποδομές κοινωνικής στέγασης. «Εδώ υπάρχει μια αλλεργία σχετικά με τις πρωτοβουλίες που πρέπει να πάρει το κράτος», σχολίασε, βέβαια.

Η πρωτοβουλία της DIMAND για την προσιτή κατοικία

Μέσα σε αυτό το ασφυκτικό περιβάλλον, ο Δημήτρης Ανδριόπουλος, Αντιπρόεδρος και Διευθύνων Σύμβουλος της DIMAND Α.Ε., επισημαίνει ότι η λύση για τους επενδυτές και τους αγοραστές βρίσκεται στην προνοητικότητα και την επένδυση σε υποβαθμισμένες ή αναπτυσσόμενες περιοχές όπου αναμένεται να φτάσουν υποδομές, όπως το μετρό (π.χ. Κερατσίνι, Δραπετσώνα, Άγιοι Ανάργυροι), μακριά από απρόσιτες οικονομικά περιοχές όπως η Γλυφάδα.