Με στόχο η τουριστική ανάπτυξη να εξελίσσεται με οργανωμένο και βιώσιμο τρόπο, προστατεύοντας το φυσικό περιβάλλον, τις τοπικές κοινωνίες και τον ιδιαίτερο χαρακτήρα κάθε περιοχής, η ΚΥΑ, η οποία υπεγράφη σήμερα, για το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ – Τ), θέτει σαφείς, ενιαίους και διαφανείς κανόνες για τις νέες τουριστικές επενδύσεις, οργανώνει καλύτερα την ανάπτυξη ξενοδοχείων και άλλων τουριστικών υποδομών, προστατεύει τις περιοχές που δέχονται αυξημένες τουριστικές πιέσεις, δίνει ιδιαίτερη έμφαση στα νησιά και στις ευαίσθητες περιοχές και καθοδηγεί τον πολεοδομικό σχεδιασμό για τα επόμενα χρόνια.
Ρεπορτάζ Ρεγγίνα Σαβούρδου
Με το νέο ΕΧΠ – Τ λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας. Η κατηγοριοποίηση των περιοχών σε ζώνες Α–Ε και των νησιών σε ομάδες Ι–ΙΙΙ καθορίζει στην πράξη τους όρους με τους οποίους μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός σε κάθε περιοχή. Επηρεάζει το είδος των τουριστικών επενδύσεων που επιτρέπονται, τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία, τη μέγιστη δυναμικότητα σε κλίνες, καθώς και τους όρους προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος και της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας κάθε περιοχής. Συγχρόνως, το ΕΧΠ-Τ προβλέπει αυστηρούς κανόνες προστασίας για την παράκτια ζώνη, με στόχο τη διατήρηση του φυσικού τοπίου και την προστασία του παράκτιου χώρου.
Κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου
Ο εθνικός χώρος κατηγοριοποιείται σε επίπεδο Δημοτικής Ενότητας (Δ.Ε.) βάσει της έντασης της τουριστικής δραστηριότητας (κλίνες ανά έκταση/πληθυσμό), των ειδικών γεωγραφικών χαρακτηριστικών και των καθεστώτων προστασίας, σε:
(Α) Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης
(Β) Αναπτυγμένες περιοχές
(Γ) Αναπτυσσόμενες περιοχές
(Δ) Περιοχές πρώιμης ανάπτυξης
(Ε) Περιοχές ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης
Ειδικές Γεωγραφικές Κατηγορίες:
(Μ) Μητροπολιτικές περιοχές: Εντός σχεδίου περιοχές Αττικής και Θεσσαλονίκης.
(Ν) Νησιά: Χωρίζονται σε ομάδα Ι (>250 τ.χλμ.), ομάδα ΙΙ (20-250 τ.χλμ.) και ομάδα ΙΙΙ (
(Π) Παράκτια ζώνη
(Ο) Ορεινές περιοχές
Περιοχές ειδικού καθεστώτος: Δίκτυο Natura 2000, προστατευόμενοι/εγκαταλελειμμένοι οικισμοί, αρχαιολογικοί χώροι.
Αναπτύξεις ξενοδοχείων και όροι δόμησης
Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου (σε εκτός σχεδίου περιοχές)
Μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης από πολεοδομικό σχεδιασμό 1ου επιπέδου, τα όρια αρτιότητας/εμβαδού για ανέγερση νέων ξενοδοχείων διαμορφώνονται ως εξής:
Κατηγορία Α (Ελεγχόμενης Ανάπτυξης): Αυξάνεται στα 16 στρέμματα.
Κατηγορία Β (Αναπτυγμένες): Αυξάνεται στα 12 στρέμματα.
Κατηγορία Γ (Αναπτυσσόμενες): Αυξάνεται στα 8 στρέμματα.
Κατηγορία Δ (Πρώιμης Ανάπτυξης): Αυξάνεται στα 8 στρέμματα.
Κατηγορίες αστεριών και κλειδιών
Περιοχές Α, Β και Γ: Επιτρέπεται η κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων αποκλειστικά 3, 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών.
Περιοχές Δ: Επιτρέπεται η κατασκευή νέων καταλυμάτων 2, 3, 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών.
Ειδικοί περιορισμοί σε νησιά και ακτές
Νησιά Ομάδας Ι (>250 τ.χλμ.): Οι Οργανωμένοι Υποδοχείς Τουριστικών Δραστηριοτήτων (ΟΥΤΔ) επιτρέπονται μόνο ως «ήπιας ανάπτυξης», με εξαίρεση τη Ρόδο και την Κέρκυρα.
Νησιά Ομάδας ΙΙ & ΙΙΙ (20-250 τ.χλμ. & :
Νέα καταλύματα επιτρέπονται μόνο 3, 4 και 5 αστέρων, με μέγιστη δυναμικότητα 100 κλινών.
Οι ΟΥΤΔ επιτρέπονται αποκλειστικά ως «ήπιας ανάπτυξης».
Νησιά : Επιτρέπεται μόνο ήπια θαλάσσια αναψυχή (καταδύσεις, κολύμβηση), περίπτερα ενημέρωσης, τουριστική κατοικία (υπό προϋποθέσεις), glamping έως 50 άτομα και καταφύγια/αγκυροβόλια σκαφών.
Παράκτια Ζώνη (0-25 μέτρα από την ακτογραμμή): Πλήρης απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών. Επιτρέπονται μόνο προσβάσεις ΑΜΕΑ/ασθενοφόρου και έργα του ν. 2971/2001 (όπως τροποποιήθηκε από τον ν. 5170/2025).
Η έννοια της «ήπιας ανάπτυξης»
Ως «ήπια ανάπτυξη» (σε ΟΥΤΔ, σύνθετα ή μικτά καταλύματα) ορίζεται η ανάπτυξη με ανώτατο συντελεστή δόμησης ίσο με το ήμισυ (1/2) του ισχύοντος στην αντίστοιχη κατηγορία.
Βραχυχρόνια Μίσθωση (Airbnb)
Η δραστηριότητα υπόκειται σε χωρικά διαφοροποιημένους όρους και περιορισμούς ανά ανάλογη κατηγορία περιοχής (Α, Β, Γ, Δ, Ε) ή/και γεωγραφικών χαρακτηριστικών.
Προβλέπεται η θεσμοθέτηση μέτρων όπως ο καθορισμός όρων διάθεσης ακινήτων σε συνάρτηση με τη χρήση τους ως κύρια κατοικία, οι περιορισμοί στη χρονική διάρκεια της δραστηριότητας ανά έτος, η θέσπιση γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού της δραστηριότητας καθώς και η επιβολή περιορισμών στην ανάπτυξη νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές με αυξημένη πίεση, συμπεριλαμβανομένων των νεόδμητων κατοικιών.
Εκθέσεις εκτίμησης φέρουσας ικανότητας (ΕκΕΦΙ)
Η τεκμηρίωση της φέρουσας ικανότητας καθίσταται υποχρεωτική:
Στον Πολεοδομικό Σχεδιασμό 1ου επιπέδου (ΤΠΣ, ΕΠΣ, ΕΣΧΑΔΑ, ΕΣΧΑΣΕ, ΠΟΑΠΔ κ.ά.) για τις Κατηγορίες περιοχών Α, Β και τις Ομάδες Νησιών Ι και ΙΙ.
Για αδειοδότηση μεμονωμένων τουριστικών μονάδων:
Άνω των 50 κλινών: Σε Δ.Ε. με μόνιμο πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων, καθώς και στις Κατηγορίες Α, Β, Γ.
Άνω των 150 κλινών: Σε περιοχές με μόνιμο πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων για όλες τις κατηγορίες περιοχών.
Νέα εργαλεία και λοιπές ρυθμίσεις
Σχέδια Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών (ΣΔΤΠ): Θεσμοθετούνται για τη διαχείριση ροών επισκεπτών (π.χ. σε πύλες κρουαζιέρας, ιστορικά κέντρα, θρησκευτικά μνημεία).
Περιοχές Ενεργητικής Παρέμβασης και Ανάπλασης: Δυνατότητα χαρακτηρισμού τμημάτων στις Κατηγορίες Α, Β, Γ για στοχευμένη αναβάθμιση του προϊόντος.
Δίκτυα & Συστάδες (Clusters) Προορισμών: Θεσμοθέτηση συνεργειών μεταξύ προορισμών στην ίδια ζώνη μετακινήσεων.
Glamping (Πολυτελής Κατασκήνωση): Παροχή κινήτρων ανάπτυξης ως μορφή καταλύματος χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος.
Διατηρητέα & Βιομηχανικά Κτίρια: Παροχή κινήτρων για μετατροπή διατηρητέων σε ξενοδοχεία (τουλάχιστον 3 αστέρων) και επανάχρηση παλαιών βιομηχανικών/αξιόλογων κτισμάτων στις μητροπολιτικές περιοχές.
Natura 2000: Στις εκτός σχεδίου περιοχές Κατηγορίας Α εντός δικτύου Natura 2000, η ανάπτυξη νέων υποδομών επιτρέπεται μόνο μετά τον καθορισμό σχεδίων διαχείρισης.
Ο νέος χωροταξικός χάρτης, καθώς η ίδια η Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ) ενσωματώνει ευέλικτες δικλείδες για αλλαγές αλλά και αυστηρούς περιβαλλοντικούς κόφτες. Σύμφωνα με την ανάλυση των διατάξεων το θεσμικό πλαίσιο στηρίζεται σε τρεις κρίσιμους πυλώνες.
Αρχικά, ο χαρακτηρισμός μιας περιοχής δεν θεωρείται αμετάκλητος, καθώς τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια (ΠΧΠ) διατηρούν τη δυνατότητα να μετακινήσουν μια Δημοτική Ενότητα κατά μία βαθμίδα (π.χ. από κορεσμένη σε αναπτυσσόμενη ή το αντίστροφο), υπό την απαραίτητη προϋπόθεση ότι υπάρχει πλήρης και τεκμηριωμένη επιστημονική μελέτη από την οικεία Περιφέρεια.
Ακολούθως, η ΚΥΑ ξεκαθαρίζει ότι το περιβάλλον προηγείται, ορίζοντας ότι ο υποκείμενος σχεδιασμός (όπως τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια – ΤΠΣ/ΕΠΣ) έχει τη δυνατότητα να επιβάλει αυστηρότερους όρους δόμησης και προστασίας αν το επιβάλλει η φέρουσα ικανότητα της περιοχής, ενώ παράλληλα ειδικά προστατευτικά διατάγματα (π.χ. για περιοχές Natura, αρχαιολογικές ζώνες ή αιγιαλούς) υπερισχύουν των γενικών κατευθύνσεων του Χωροταξικού.
Ενώ, τέλος, οι περιβαλλοντικοί όροι που συνοδεύουν την έγκριση του Πλαισίου έχουν διάρκεια ισχύος 15 ετών, ενώ η νομοθεσία βάζει φρένο σε πρόχειρες τροποποιήσεις, καθώς οποιαδήποτε μελλοντική αναθεώρηση ή μείζονα αλλαγή του Χωροταξικού απαιτεί εξ αρχής νέα Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) και εκ νέου δημόσια διαβούλευση.
Μπορείτε να κατεβάσετε την ΚΥΑ από τον ακόλουθο σύνδεσμο:
Κάνε like στη σελίδα μας στο Facebook
Ακολούθησε μας στο Twitter
Κάνε εγγραφή στο κανάλι μας στο Youtube
Γίνε μέλος στο κανάλι μας στο Viber
– Αναφέρεται ως πηγή το ertnews.gr στο σημείο όπου γίνεται η αναφορά.
– Στο τέλος του άρθρου ως Πηγή
– Σε ένα από τα δύο σημεία να υπάρχει ενεργός σύνδεσμος
