Η ελληνική αγορά κατοικίας μπήκε στο 2026 με προσδοκία για μια χρονιά σταθεροποίησης, μετά από ένα ιδιαίτερα δυναμικό 2025 σε μισθώσεις και αγοραπωλησίες. Όπως εξηγεί ο Λευτέρης Ποταμιάνος, Πρόεδρος της ΠΟΣΜΑΣ (Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Συλλόγων Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων), οι πρώτοι μήνες του έτους έδειχναν μια ισορροπημένη πορεία, με μικρές, μεσοσταθμικές αυξήσεις τιμών, τόσο στις μισθώσεις όσο και στις αγορές. Η εικόνα αυτή, όμως, ανατράπηκε απότομα με το ξέσπασμα του πολέμου στη Μέση Ανατολή, που γέμισε την αγορά αβεβαιότητα και έστρεψε επενδυτές και ιδιώτες σε στάση αναμονής.
Ο κ. Ποταμιάνος περιγράφει ένα κλίμα «ψυχολογικής κόπωσης» όπου η ψυχολογία παίζει καθοριστικό ρόλο στη λήψη επενδυτικών αποφάσεων. Η προοπτική αυξημένου κόστους χρήματος, μέσω των επιτοκίων, σε συνδυασμό με την ακρίβεια στις μεταφορές και την άνοδο των δομικών υλικών και του λειτουργικού κόστους, δημιουργεί ένα ομιχλώδες τοπίο για τη συνέχεια της χρονιάς. Παρότι κάποιοι αναλυτές βλέπουν πιθανή θετική πλευρά, με κεφάλαια που ίσως μετακινηθούν από πιο επισφαλείς αγορές της Μέσης Ανατολής προς την Ελλάδα, ο ίδιος εμφανίζεται επιφυλακτικός. Τονίζει ότι για να λειτουργήσει αυτή η μετατόπιση υπέρ της χώρας, θα πρέπει να έρθουν «πιο δυνατά» και ποιοτικά κεφάλαια από αυτά που ήδη δραστηριοποιούνται, κάτι που, όπως λέει, σήμερα δεν το βλέπει να συμβαίνει στην πράξη.
Εκτιμά ότι η αγορά μπορεί να κινηθεί «πιο αρνητικά απ’ ό,τι περιμένουμε και πιο σύντομα», εφόσον ο πόλεμος παραταθεί και τα «απόνερά» του, ακόμα και μετά τη λήξη των εχθροπραξιών, συνεχίσουν να πιέζουν επιτόκια, κόστη και επενδυτική διάθεση. Υπογραμμίζει ότι οι πολεμικές συγκρούσεις δεν έχουν εύκολες ή προβλέψιμες χρονικές διάρκειες και ότι η οικονομία, ειδικά στο real estate, απορροφά τις επιπτώσεις για πολύ μεγαλύτερο διάστημα από αυτό που διαρκεί η ίδια η σύρραξη.
Η άνοδος στα flex offices και η πίεση στα μικρά γραφεία
Στο πεδίο των επαγγελματικών ακινήτων, ο Λευτέρης Ποταμιάνος για το φαινόμενο των ευέλικτων επαγγελματικών χώρων (flex offices) που ενοικιάζονται με τη μέρα ή τον μήνα και συχνά λειτουργούν και ως έδρες επιχειρήσεων, εξηγεί, πως «αυτά τα σχήματα απογειώθηκαν μέσα στην περίοδο της οικονομικής κρίσης και της πανδημίας, καλύπτοντας ανάγκες για βραχυχρόνια ή project-based εγκατάσταση». Μεγάλες εταιρείες μισθώνουν ολόκληρους χώρους, τους «σπάνε» σε μικρότερα τμήματα, προσφέροντας υποδομές και υπηρεσίες «με το κλειδί στο χέρι».
Η εξάπλωση των flex offices δεν επηρεάζει τόσο τα ακίνητα πρώτης προβολής ή τους μεγάλους γραφειακούς χώρους, όπου συνήθως μπαίνουν μεγάλες εταιρείες. Αντίθετα, όπως σημειώνει, πιέζει τα παλιά μικρά γραφεία των 20–30 τ.μ. στα κέντρα των πόλεων, για τα οποία ένας επαγγελματίας πλέον διστάζει να πληρώσει υψηλό ενοίκιο, όταν μπορεί να εξασφαλίσει ευέλικτη λύση, με όλες τις εξυπηρετήσεις, σε υβριδικό μοντέλο. Παρ’ όλα αυτά, ο κ. Ποταμιάνος παρατηρεί ότι πολλά από αυτά τα μικρά γραφεία βρίσκουν «άλλη χρήση», μετατρέπονται σε άλλου τύπου ακίνητα ή αξιοποιούνται με διαφορετικά σχήματα, ώστε να μην μένουν κενά.
Δυσπιστία, παρανομία και η φάκα της «έκπτωσης»
Ερωτηθείς για τη σχέση του κοινού με τον μεσίτη και τη δυσπιστία που, αν και έχει μειωθεί, εξακολουθεί να καταγράφεται σε έρευνες, ο κ. Ποταμιάνος θεωρεί ότι τέτοιες έρευνες πρέπει να αντιμετωπίζονται ως εργαλείο αυτοβελτίωσης του κλάδου, ώστε να εντοπίζονται τα προβλήματα και να θεραπεύονται όπου είναι δυνατόν. Παράλληλα, όμως, τις βλέπει και ως μήνυμα προς την πολιτεία, πως υπάρχει ένας κλάδος που διαχειρίζεται σημαντικά κεφάλαια και ένα μεγάλο κομμάτι του ελληνικού real estate, άρα χρειάζεται θεσμική προσοχή και στήριξη.
Κεντρικός άξονας της κριτικής του είναι το ζήτημα της παρανομίας στον κλάδο. Όπως επισημαίνει, «οι σύλλογοι και τα επιμελητήρια έχουν πειθαρχικά εργαλεία μόνο για τους νόμιμους επαγγελματίες – όσους δηλαδή είναι μέλη τους και λειτουργούν με άδεια, κώδικα δεοντολογίας και εποπτεία. Για τους παράνομους ή «μαϊμού» μεσίτες, το μόνο όπλο είναι η προσφυγή στον εισαγγελέα, κάτι που στην πράξη σπανίως αξιοποιείται από τους πολίτες». Το αποτέλεσμα, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι μια αγορά «αδιαφανής», όχι με την έννοια των «μαύρων» χρημάτων, αλλά με την έννοια ότι ο καθένας μπορεί να αυτοσυστήνεται ως ειδικός στο real estate χωρίς ουσιαστικό έλεγχο.
Σε αυτό το περιβάλλον, ο ιδιώτης –ιδιοκτήτης ή υποψήφιος αγοραστής/μισθωτής– συχνά δεν βάζει σε προτεραιότητα το αν έχει απέναντί του νόμιμο ή παράνομο επαγγελματία. «Αυτό που τον ενδιαφέρει είναι «να κάνει γρήγορα τη δουλειά του» και να του έρθει «το χρήμα ή η ευκαιρία στην πόρτα», έστω και αν αυτό συνοδεύεται από μειωμένη αμοιβή ή πιο «ελκυστική» υπόσχεση». Ο Πρόεδρος της ΠΟΣΜΑΣ προειδοποιεί ότι έτσι ο πολίτης βλέπει «το τυρί και όχι τη φάκα», αγνοώντας τους κινδύνους μιας συναλλαγής χωρίς επαγγελματισμό, νομική θωράκιση και φορολογική διαφάνεια.
Το ζήτημα αυτό συνδέεται και με τη γενικότερη υποτίμηση της παροχής υπηρεσιών στην ελληνική κοινωνία, σύμφωνα με τον ίδιο. Όταν ένας επαγγελματίας μεσίτης, που διατηρεί γραφείο, πληρώνει υπαλλήλους, εισφορές και φόρους, ζητά αμοιβή 2–3%, έρχεται σε άμεση σύγκριση με τον παράνομο που, χωρίς αυτά τα βάρη, μπορεί να δώσει μεγάλη «έκπτωση». Ο πελάτης, εστιάζοντας μόνο στην έκπτωση, δεν βλέπει ότι πίσω από αυτήν κρύβονται αφορολόγητα χρήματα, ανυπαρξία ευθύνης και πιθανός κίνδυνος για την ίδια τη συναλλαγή.
Golden Visa: 6 δισ. € χαμένα και κανένα όφελος
Ο Πρόεδρος της ΠΟΣΜΑΣ κάνει ιδιαίτερη αναφορά και στο πρόγραμμα της Golden Visa, το οποίο έχει δεχθεί αλλεπάλληλες αλλαγές, με τελευταία την πολύ μεγάλη αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης στα 800.000 ευρώ σε πολλές περιοχές. Όπως έχει επισημάνει και σε άλλες παρεμβάσεις του, ο συνολικός τζίρος από τις αγοραπωλησίες στο πλαίσιο της Golden Visa την περίοδο 2016–2024 υπολογίζεται περίπου στα 6 δισ. ευρώ, κεφάλαια που τροφοδότησαν άμεσα την κτηματαγορά. Θεωρεί ότι η απότομη αύξηση των ορίων, που υιοθετήθηκε πολιτικά με στόχο δήθεν την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, «δεν έλυσε κανένα απολύτως πρόβλημα», αλλά αντίθετα έκοψε αυτό το σημαντικό ρεύμα ρευστότητας.
Ο ίδιος απορρίπτει την άποψη ότι η Golden Visa ευθύνεται για τη στεγαστική κρίση και υπενθυμίζει πως τα ακίνητα που αγοράστηκαν για αυτόν τον σκοπό αντιπροσωπεύουν ένα σχετικά μικρό μέρος του συνολικού αποθέματος, ενώ δεν συγκεντρώνονται μόνο στην Αθήνα. Την ίδια στιγμή, η χώρα διαθέτει εκατοντάδες χιλιάδες «κλειστά» ακίνητα, τα οποία είναι πολύ πιο κρίσιμος παράγοντας για τη στεγαστική κρίση από τις επενδύσεις Golden Visa, όπως έχουν τονίσει πολλοί παράγοντες της αγοράς.
Επιπλέον, σημειώνει ότι σημαντικό μέρος των χρημάτων που κατευθύνθηκαν στα ακίνητα της Golden Visa χρησιμοποιήθηκε για να εξοφληθούν μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια, να ελαφρυνθούν ιδιοκτήτες από μεγάλα βάρη και, σε πολλές περιπτώσεις, να επανεπενδυθούν σε άλλα μικρότερα ακίνητα ή σε πραγματικές ανάγκες των πολιτών. Κατά την άποψή του, η πολιτική αυτή στέρησε από την αγορά έναν σταθερό επενδυτικό πυλώνα χωρίς να προσφέρει ουσιαστική λύση στο πρόβλημα της προσιτής κατοικίας.
Κλείνοντας, ο Λευτέρης Ποταμιάνος δεν διστάζει να ασκήσει κριτική στην πολιτική τάξη, λέγοντας ότι οι πολιτικοί «απέχουν πάρα πολύ από την αγορά» και συχνά δεν κατανοούν πώς λειτουργεί στην πράξη το real estate. Θεωρεί ότι, με τις σωστές κινήσεις και έναν πιο ρεαλιστικό σχεδιασμό, η στεγαστική κρίση μπορεί να αντιμετωπιστεί, όμως αυτό προϋποθέτει ότι η πολιτεία θα ακούσει τους ανθρώπους της αγοράς και θα παρέμβει με στοχευμένα μέτρα, αντί για επικοινωνιακές κινήσεις, όπως ο ίδιος σημειώνει.
Ρεπορτάζ: Ρεγγίνα Σαβούρδου
Κάνε like στη σελίδα μας στο Facebook
Ακολούθησε μας στο Twitter
Κάνε εγγραφή στο κανάλι μας στο Youtube
Γίνε μέλος στο κανάλι μας στο Viber
– Αναφέρεται ως πηγή το ertnews.gr στο σημείο όπου γίνεται η αναφορά.
– Στο τέλος του άρθρου ως Πηγή
– Σε ένα από τα δύο σημεία να υπάρχει ενεργός σύνδεσμος
