Νέες κοινωνικές κατοικίες: Με δύο παρεμβάσεις στο ΦΠΑ η καθιέρωση ισχυρών κινήτρων – Στα πρότυπα Πορτογαλίας και Γαλλίας το κυβερνητικό σχέδιο

Με βασικό ζητούμενο την ενίσχυση της κοινωνικής και προσιτής κατοικίας– σε συνδυασμό με τη διατήρηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος στην αγορά νεόδμητων ακινήτων– η κυβέρνηση προχωρά στη θεσμοθέτηση μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κατοικιών, ενώ «παγώνει» και για το 2027 το φόρο 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων .

Η παροχή φορολογικού κινήτρου σε κατασκευαστικές εταιρείες για την ανέγερση κατοικιών που θα διατίθενται σε μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα, αποτελεί στοιχείο του τρίτου πυλώνα του δεκαετούς (2026-2035) Εθνικού Σχεδίου για τη Στεγαστική Πολιτική.

Αφορά στην ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, τη βιωσιμότητα του οικιστικού αποθέματος, τις δομικές μεταρρυθμίσεις (φορολογικά μέτρα) και το σύστημα διακυβέρνησης της στέγασης.

«Πράσινο φως» σ’ αυτή την κατεύθυνση έχει ανάψει η Ε. Ε., η οποία, σε οδηγία της (2022/542 για τον ΦΠΑ), επιτρέπει την εφαρμογή μειωμένου συντελεστή στην «παροχή και την κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής».

Το μέτρο όπως αναφέρεται, θα μπορούσε να συνδυαστεί και με πρόσθετα φορολογικά κίνητρα, όπως μείωση ή απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ, ώστε να καταστεί ελκυστικότερη η ανάπτυξη κατοικιών προσιτού κόστους από ιδιώτες και θεσμικούς επενδυτές. Παράλληλα, προβλέπεται η δυνατότητα θέσπισης μηχανισμού επιστροφής των φορολογικών ωφελημάτων σε περίπτωση πρόωρης πώλησης του ακινήτου, αλλαγής χρήσης ή μετατροπής του σε βραχυχρόνια μίσθωση.

Στα… βήματα Πορτογαλίας και Γαλλίας

Ως ευρωπαϊκά πρότυπα καταγράφονται η Πορτογαλία, όπου εφαρμόζεται συντελεστής 6%, και η Γαλλία, όπου ο αντίστοιχος συντελεστής για την προσιτή κατοικία διαμορφώνεται στο 10%.

*Στην Πορτογαλία, το πρόγραμμα 97/2026 αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα πολιτικής για την προσιτή κατοικία.

Προβλέπει μειωμένο ΦΠΑ 6%, αντί 23%, στην κατασκευή και ανακαίνιση ακινήτων που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση, υπό την προϋπόθεση ότι το μηνιαίο ενοίκιο δεν υπερβαίνει τα 2.300 ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί σε 2,5 φορές τον κατώτατο μισθό των 920 ευρώ. Το καθεστώς απαιτεί την έναρξη της μίσθωσης εντός 24 μηνών και τη διατήρησή της για τουλάχιστον 36 μήνες μέσα σε διάστημα πέντε ετών.

Παράλληλα, οι Συμβάσεις Επένδυσης για Ενοικίαση παρέχουν σε θεσμικούς επενδυτές ένα ευρύτερο πακέτο κινήτρων, το οποίο περιλαμβάνει: ΦΠΑ 6% στην κατασκευή, απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης (IMT) και το χαρτόσημο, απαλλαγή από τον φόρο ακινήτων (IMI, το πορτογαλικό αντίστοιχο του ΕΝΦΙΑ) για οκτώ χρόνια, και επιστροφή του 50% του ΦΠΑ για δαπάνες μελετών και μηχανικών.

Βασική προϋπόθεση είναι τουλάχιστον το 70% του κτιρίου να διατίθεται με προσιτό μίσθωμα.

*Στη Γαλλία, ο φορολογικός κώδικας προβλέπει μειωμένο ΦΠΑ 10%, αντί 20%, για την ενδιάμεση ή προσιτή κατοικία (LLI), ενώ για αμιγώς κοινωνικές κατοικίες ο συντελεστής μπορεί να περιορίζεται στο 5,5%.

Το φορολογικό πλεονέκτημα απευθύνεται κυρίως σε νομικά πρόσωπα και θεσμικούς επενδυτές που δραστηριοποιούνται σε περιοχές με έντονη στεγαστική πίεση. Προϋπόθεση αποτελεί η διάθεση των ακινήτων ως κύρια κατοικία, με συγκεκριμένα εισοδηματικά όρια για τους ενοικιαστές και ανώτατα όρια μισθώματος ανά τετραγωνικό μέτρο.

Η δέσμευση είναι μακροχρόνια, καθώς προβλέπεται μηχανισμός επιστροφής του φορολογικού οφέλους έως και για 20 χρόνια σε περίπτωση μη τήρησης των όρων. Μέσω του μηχανισμού αυτού, η τελική φορολογική επιβάρυνση της κατασκευής προσαρμόζεται ουσιαστικά στον μειωμένο συντελεστή του 10%.

Και το 2027

Για ακόμα έναν χρόνο πρόκειται να ανασταλεί και η επιβολή ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων, μέτρο το οποίο αναμένεται να συμπεριληφθεί στο «πακέτο» της ΔΕΘ.

Η αναστολή του ΦΠΑ θεωρείται κομβικής σημασίας για τη στήριξη της οικοδομικής δραστηριότητας και τη διατήρηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος στην αγορά ακινήτων, καθώς περιορίζει αισθητά το τελικό κόστος απόκτησης μιας νεόδμητης κατοικίας.

Το «πάγωμα» του ΦΠΑ αφορά τα αδιάθετα ακίνητα των κατασκευαστών που προέρχονται από οικοδομικές άδειες οι οποίες έχουν εκδοθεί από το 2006 και εντεύθεν, είτε πρόκειται για ιδιόκτητα ακίνητα είτε για ακίνητα που ανεγείρονται με το σύστημα της αντιπαροχής, εφόσον εντάσσονται στην αίτηση αναστολής.

Με το ισχύον καθεστώς, αντί της επιβολής ΦΠΑ 24%, οι αγοραστές νεόδμητων ακινήτων επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης 3%, γεγονός που περιορίζει σημαντικά το συνολικό κόστος αγοράς.